Kwaliteit

Goede woningen

Duurzame woningen

Lefier wil als maatschappelijke organisatie een bijdrage leveren aan het tegengaan van klimaatverandering. In 2017 heeft Lefier een energiebeleidsplan opgesteld. In dit plan stelt Lefier haar doelstelling voor haar bezit drastisch bij ten opzichte van eerdere plannen. Al onze woningen zijn in 2050 energieneutraal en zoveel mogelijk gasloos. Voor de komende 33 jaar is dit een ambitieuze opgave, omdat we weten dat niet alle verhuureenheden energieneutraal te maken zijn. Vanaf nu worden onze nieuwe eengezinswoningen en gestapelde laagbouw nul-op-de-meter gebouwd. Met het product De Stroomversnelling hebben we de afgelopen jaren ervaring opgedaan. In 2017 zijn 40 woningen volgens dit concept opgeleverd en zijn de werkzaamheden aan grotere projecten in Groningen en Stadskanaal in gang gezet.

Een paar jaar geleden heeft Lefier zich aangesloten bij het samenwerkings- verband Stroomversnelling. Dit is een brede markt-gedragen coalitie van partijen die gezamenlijk hun schouders onder nul-op-de-meter willen zetten.  Het doel van Stroomversnelling is het op gang brengen van nul-op-de-meter renovaties en deze haalbaar en betaalbaar maken voor een breed publiek. Inmiddels spreken we niet meer over Stroomversnelling, maar hanteren we de term 'nul-op-de-meter'.

Nul-op-de-meter

We werken aan energiezuinige woningen en knappen daarom veel oudere woningen op, zodat ze minder of helemaal geen energie verbruiken. Onze nieuwbouwwoningen zijn zoveel mogelijk energieneutraal. Met deze 'nul-op-de-meter' woningen (NOM) zorgen we dat wonen betaalbaar blijft en helpen we het milieu. Een NOM-woning wekt met zonnepanelen en/of een zonneboiler zelf energie op. Ook is de woning zeer goed geïsoleerd. Het huis heeft geen gasaansluiting. De installaties in de woning leveren net zoveel energie op als er in de woning wordt verbruikt. Dat wil zeggen: bij normaal verbruik. In een NOM-woning heeft de huurder (bijna) geen energierekening. In plaats daarvan betaalt de bewoner een vergoeding aan Lefier. Dat noemen we een Energie Prestatie Vergoeding (EPV). Lefier vraagt deze vergoeding, omdat de woning energie opwekt. 

Energielabels zelfstandige huurwoningen Lefier

Energielabels zelfstandige huurwoningen Lefier
Energielabels woningen Lefier Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand-Sappemeer Slochteren Stadskanaal Totaal
A++  47   34   47   4   22   154 
A+  17   42   37   96 
A  75   845   1.003   335   176   416   2.850 
B  112   1.552   995   635   104   539   3.937 
C  312   2.361   2.074   944   252   1.029   6.972 
D  267   2.349   1.572   944   228   661   6.021 
E  120   1.086   921   305   185   718   3.335 
F  118   723   400   57   102   478   1.878 
G  89   504   163   12   73   119   960 
Onbekend  13   199   98   3   15   328 
Totaal  1.140   9.484   7.416   3.371   1.123   3.997   26.531 

Woningverbetering

In 2017 heeft Lefier 338 woningen ingrijpend verbeterd (>€ 20.000 per woning). Het verwachte aantal van 584 is niet gehaald:

  • Het project 6 woningen aan de Beugelstraat in Nieuw-Weerdinge is opgeleverd.
  • De projecten 120 woningen aan het Hyadenpad en Pleiadenlaan in Groningen en 203 woningen aan de Delftlandlaan en de Engelandlaan in Stadskanaal zijn in 2017 in voorbereiding genomen. In 2017 worden 24 woningen in Groningen en 10 in Stadskanaal opgeleverd.
  • Het project 52 woningen Chrysantstraat in Nieuw-Buinen loopt vertraging op. Het innovatieprogramma de Stroomversnelling heeft met name bij de projecten in Nieuw-Buinen en Nieuw-Weerdinge geleid tot grote problemen. Sommige nieuwe producten en technieken bleken niet of onvoldoende te werken. Daar hebben Lefier en de bouwers van geleerd. Bewoners zijn zo goed mogelijk gecompenseerd voor de grote ongemakken die zij hebben moeten doorstaan.
  • Voor het project 23 woningen Eerste Kruisdiep OZ/Zetveld krijgen we onvoldoende steun van de bewoners. Dit NOM plan gaat niet door. Er wordt gekeken naar een andere invulling van het project.
  • Het project 94 woningen aan Emmalaan/Het Meerveld in Emmen loopt vertraging op omdat materialen niet op tijd geleverd kunnen worden.
  • Het project 1 woning aan de Julianastraat in Emmen is opgeleverd. Dit project is als een leerlingenwerkplaats gerealiseerd.
  • In Groningen zijn 297 woningen ingrijpend verbeterd aan de West Indischekade en in Paddepoel in Groningen

De projecten die in 2017 in uitvoering zijn genomen, maar niet in 2017 geheel zijn afgerond, worden in 2018 opgeleverd.

Leefbaarheid

In 2017 hebben we veel kunnen betekenen op het gebied van woonmaatschappelijk werk, ‘Schoon, Heel en Veilig’ en kleinschalige ingrepen in de woonomgeving. Daarnaast blijven we bewonersvertegenwoordigingen faciliteren. We willen een belangrijke bijdrage leveren aan de inclusieve samenleving door het bieden van een huurwoning aan iedereen die ons nodig heeft. We vinden het belangrijk dat ook mensen die het door een fysieke, verstandelijke, financiële of psychische beperking wat moeilijker hebben, maar wel zelfstandig kunnen wonen, een goede plek in de wijk weten te bemachtigen. Daar is vaak hulp voor nodig. We noemen dat in verschillende trajecten een ‘zachte landing’. Of het nu gaat om een vergunninghouder, iemand die een 2e kans krijgt of een persoon die zelfstandig gaat wonen vanuit een zorginstelling, iedereen verdient een plek in de samenleving.

Door het verminderen van overlast en een adequate aanpak verbeteren we de leefbaarheid. En als we het niet (meer) zelf kunnen oplossen zorgt een goede samenwerking met de relevante samenwerkingspartners voor een vangnet. Mocht ook het vangnet geen soelaas meer bieden, dan maken we gebruik van een escalatiemodel. Dit model bestaat uit afspraken met gemeente en justitie om snel tot een permanente oplossing te komen.

Enkele voorbeelden van leefbaarheidsprojecten in 2017:

Emmen

Opruimactie Nieuw-Amsterdam en Angelslo
Lefier ondersteunt graag bewonersinitiatieven om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren. Een mooi voorbeeld zijn de opruimacties die georganiseerd werden in Nieuw-Amsterdam en Angelslo. De wens was een schone, veilige en meer kleurrijke buurt met meer ontmoetingsplekken. Een werkgroep met bewoners en medewerkers van Lefier, gemeente, wijkvereniging, Buurtsupport en ‘Wij hebben buren’ zijn hiermee aan de slag gegaan. De opruimdag was een succesvolle  eerste stap. Zo willen we  in 2018 verlichting aanbrengen op de achterpaden en gaan we onderzoeken of de achterpaden verbreed kunnen worden. Zo maken we samen de buurt veiliger.

Achterpadverlichting
Goed verlichte achterpaden zijn niet alleen prettig, maar ook veiliger. In Emmermeer gingen de wijkvereniging en huurdersvereniging samen met Lefier op zoek hoe ze het beste licht in deze duisternis kunnen brengen. Gezamenlijke doel: een duurzame oplossing, duurzaam voor het milieu en zonder extra kosten voor bewoners. Lampen op zonne-energie voldoen hier aan. We investeren in de paal en de lamp en de zon levert vervolgens de benodigde energie. Dit project wordt begin 2018 afgerond.

Groningen

Positieve communicatie
We zijn gestart met het aanbrengen van positieve communicatie uitingen in 18 portieken in de Sabastraat, Surinamestraat en Sint Eusthatiusstraat. Door positieve uitingen in openbare ruimtes hebben we geprobeerd om een gedragsverandering teweeg te brengen, waardoor de overlast van rommel, fietsen en grofvuil in de portieken gaat verminderen. Het project is een succes gebleken en daarom gaan we het aanbrengen van positieve communicatie verder uitbreiden naar portieken aan de West-Indischekade.

Ook bij een aantal studentencomplexen zijn we gestart met positieve communicatie. De uitingen waren vooral gericht op het schoon heel en veilig houden van het complex. De eerste resultaten zijn positief. Bij nieuwbouw- en verbeterprojecten in 2018 gaan we, waar mogelijk, gebruik maken van positieve communicatie uitingen.

Kleinschalig infrastructuur
Op verzoek van bewoners heeft Lefier een extra fietsenberging geplaatst bij de Hora Siccemasingel. Hier kunnen bewoners hun fiets/scooter stallen die zij moeilijk in hun eigen berging kunnen stallen. Ook is de fietsenberging aan de Van Royenlaan op verzoek van de bewoners wederom uitgebreid. Op verzoek van onze bewoners hebben we aan de Van Imhofstraat twee fietsenbergingen geplaatst en in de Archipelflat aan de Oosterhamriklaan is de containerruimte omgebouwd tot scootmobielruimte met oplaadpunten.

Midden-Groningen

Wooncursus statushouders
Samen met Humanitas en een tolk heeft Lefier een wooncursus voor statushouders verzorgd. Eerst is op het kantoor van Lefier in Hoogezand uitleg gegeven over de woningcorporatie. Daarna gaven Lefier medewerkers in een leerwoning aan de van Linschotenstraat uitleg over onder andere het bijvullen van de cv, ventileren, tuinonderhoud en het maken van contact met de buren. Dit is een goed voorbeeld hoe we onze doelstelling van het bevorderen van de zelfredzaamheid van huurders omzetten in een concrete maatregel.

Stadskanaal / Borger-Odoorn

Voorzieningenwijzer
In 2017 is Lefier samen met andere partijen gestart met de pilot voorzieningenwijzer in Stadskanaal en Nieuw-Buinen. We gaan advies geven aan huurders voor welke (gemeentelijke) vergoedingen zij mogelijk in aanmerking komen. Daarnaast wordt samen gekeken naar mogelijke besparingen in de uitgaven. Uit de pilot blijkt dat een huurder gemiddeld € 600 per jaar kan besparen. Dit is een goed voorbeeld hoe we onze doelstelling van het bevorderen van de zelfredzaamheid van huurders omzetten in een concrete maatregel.

Onderhoud

Dagelijks onderhoud

Onze huurders kunnen rekenen op betaalbaar en kwalitatief volwaardig wonen. In elke woning zijn af en toe reparaties nodig. Sommige reparaties worden door Lefier uitgevoerd en vergoed. Voor andere reparaties is de huurder zelf verantwoordelijk. Reparatieverzoeken verhelpen we vanuit de acht gebiedsteams in ons werkgebied, met eigen vakkundige allround vaklieden en ingehuurde vakspecialistische vaklieden. In 2017 hebben we verder gewerkt aan de optimalisatie van de manier waarop we dagelijks onderhoud uitvoeren. Een bekroning op de optimalisatie van de planningsmodule was het winnen van de landelijke CorporatieNL Digital Award in de categorie ‘digitalisering voor de klant’. Ook werd het vanaf het najaar 2017 mogelijk om 24/7 via ons klantportaal online reparatieverzoeken te melden. Tenslotte hebben we om de dienstverlening richting de klant nog meer te verbeteren inmiddels een aantal filmpjes online waarin we de meest voorkomende vragen rondom dagelijks onderhoud verduidelijken.

Planmatig onderhoud

Als goed rentmeester willen we de kwaliteit van onze woningen voor nu en in de toekomst op orde hebben. Daarom voeren we werkzaamheden uit aan het casco van ons bezit en spreken we binnen Lefier ook wel van Casco Onderhoud. Het casco vormt de basis van onze woningen en bestaat uit de schil (vloer, gevel, dak) en gebouwgebonden installaties (verwarming, water, licht, riool). Daarbij valt te denken aan schilderwerk, herstel van gevels, tijdige vervanging van daken, periodiek onderhoud en vervanging van verwarmingsinstallaties, reinigen van aan- en afvoer kanalen in de woningen, etc. Om een goed beeld te houden van onze woningen inspecteren we jaarlijks een groot aantal woningen, zodat we goed kunnen bepalen welke uitvoeringswerkzaamheden op termijn noodzakelijk zijn. In 2017 hebben we € 26,5 miljoen aan planmatig onderhoud besteed. Onze huurders beoordeelden het planmatig onderhoud, net als in 2016, met een 7,7.

Veilig wonen

Veiligheid

Lefier zet zich in voor een veilige woonomgeving, daarom besteedt Lefier aandacht aan diverse veiligheidsaspecten in woningen.

Asbest
In 2017 hebben we 1.523 woningen op asbest gecontroleerd. Daarbij hebben we 1.709 asbestbronnen geregistreerd en zijn 828 asbestbronnen verwijderd. In totaal zijn er bijna 10.000 woningen waarvan het asbest is geregistreerd. We verwachten in 2018 de tien procent steekproefinventarisaties af te ronden. Daarna zorgen we dat in iedere asbestverdachte woning een kaart in de meterkast komt, waarop de mogelijke aanwezigheid van asbest staat aangegeven. Sinds 2017 is de regelgeving voor asbestinventarisatie en -sanering aangescherpt. Dit heeft geleid tot een andere aanpak bij nieuwe verhuringen met ingang van 2018. Als een woning leegkomt kijken we of er risico op asbest is en voeren we waar nodig asbestinventarisatie en -sanering uit. We verhogen hiermee de veiligheid en de efficiëntie.  

Brandveiligheid
Met de Veiligheidsregio`s Groningen en Drenthe hebben we afgesproken dat we in onze wonen-en-zorggebouwen gefaseerd brandveiligheidsmaatregelen uitvoeren. Zo hebben we als eerste alle brandmeldinstallaties gescreend. In het voorjaar van 2018 voeren we maatregelen uit zodat deze voldoen aan de huidige wet- en regelgeving. In goede samenwerking met de Veiligheidsregio's hebben we het afgelopen jaar enkele verbeterde wooncomplexen opgeleverd. In 2018 worden tenminste 15 complexen met het hoogste risicoprofiel verbeterd. 

Constructieveiligheid
Naar aanleiding van het al eerder uitgevoerd constructief onderzoek van galerijvloeren hebben wij in 2017  bij één galerijflat de vloerconstructie verbeterd. In Eindhoven stortte een vloerconstructie in van een in aanbouw zijnde parkeergarage. Daarom hebben wij onderzocht of wij in het verleden dezelfde vloerconstructies hebben toegepast. Dat is niet het geval, maar het onderzoek moet mogelijk nog wel uitgebreid worden naar de zogenaamde breedplaat schilvloeren.

Veiligheidsinspectie
In 2017 zijn als pilot 220 studentenkamers en een bedrijfspand geïnspecteerd op acht veiligheidsdisciplines. De pilot was bijzonder leerzaam en nuttig, maar heeft veel meer tijd in beslag genomen dan was voorzien. Met de uitvoerende partijen hebben we voor het vervolgtraject goede afspraken gemaakt over planning en uitvoering. We verwachten eind 2018 het merendeel van de jongerenhuisvesting geïnspecteerd te hebben en de eerste, op risico gestuurde, maatregelen binnen zes maanden uitgevoerd.

Aardbevingen

In 2017 heeft de problematiek van het aardbevingsgebied de gemoederen van onze huurders en Lefier flink bezig gehouden. De corporaties werken samen in het C14 overleg. In dit overleg wordt gezocht naar interne afstemming, maar wordt ook overlegd met de Nationaal Coördinator Groningen (NCG), NAM, de Rijksoverheid, organisaties van bewoners en huurders. In het afgelopen jaar zijn stappen gezet maar nog onvoldoende om het vertrouwen te winnen.

  • Met verschillende partijen is in 2017 gewerkt aan een nieuw schadeprotocol, nu NAM zich teruggetrokken heeft. De schades zijn aangehouden in afwachting van het nieuwe protocol. Het nieuwe schadeprotocol wordt vanaf maart 2018 van kracht.
  • De corporaties zijn met het WSW/AW in gesprek over de risico’s voor de portefeuilles in dit gebied;
  • In het kader van de gebiedsgerichte versterkingsaanpak vanuit het epicentrum Loppersum zijn in 2017 in Schildwolde en Slochteren 106 woningen van Lefier onderzocht;
  • Alle opgeleverde nieuwbouwwoningen in het aardbevingsgebied zijn aardbevingsbestendig opgeleverd (58 woningen);
  • Met de Rijksuniversiteit Groningen (RuG) doen we onderzoek naar de effecten van aardbevingen op de waardeontwikkeling van ons bezit;
  • Vanuit de C14 is een gesprek gestart over de vergoeding van de organisatiekosten die de corporaties maken in dit dossier. Er is inmiddels een conceptovereenkomst over een vergoedingsregeling. 

In paragraaf Risico en beheersing (hoofdstuk 6) van dit jaarverslag en paragraaf 4 van de jaarrekening lichten we dit onderwerp nader toe.