Woningcorporatie Stichting Lefier (hierna: ‘Lefier’) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is gemeente Midden-Groningen (per 1 januari 2018 als fusie ontstaan uit de gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Slochteren en Menterwolde). Het actieve werkgebied bestaat uit de acht gemeenten: Borger-Odoorn, Emmen, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer (per 1-1-2018 opgegaan in gemeente Midden-Groningen), Slochteren (per 1-1-2018 opgegaan in gemeente Midden-Groningen), Stadskanaal en Ten Boer. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de (sociale) huursector. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord-Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

Lefier staat aan het hoofd van de Lefier-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Lefier wordt hiermee bedoeld Woningcorporatie Lefier en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

In de jaarrekening 2017 is sprake van de volgende schattingswijzigingen:

In de wijze waarop het vastgoed gewaardeerd wordt als marktwaarde in verhuurde staat wordt het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat toegepast. De wijzigingen welke in dit handboek zijn doorgevoerd, evenals wijzigingen in de indeling van waarderingscomplexen classificeren we als schattingswijziging. Voor de impact van deze schattingswijziging verwijzen we naar de toelichting op de marktwaarde.

In de wijze waarop de materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie wordt gewaardeerd zijn in dit boekjaar wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen zien op de bepaling van de restwaarde en het uniformeren van de looptijd waarover wordt afgeschreven. De impact van deze schattingswijziging op het boekjaar 2017 bedraagt € 0,3 miljoen lagere afschrijving.

In 2017 heeft Lefier een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB en niet-DAEB bezit. De classificatie sluit hierbij direct aan op het splitsingsplan zoals deze is goedgekeurd door de Aw. Gezien de aard van deze wijziging zijn de mutaties verwerkt in het lopende boekjaar en heeft geen aanpassing van de vergelijkende cijfers plaatsgevonden.

De presentatie van het vastgoed in exploitatie is gewijzigd op basis van het voorgeschreven model en is geclassificeerd onder de vastgoedbeleggingen. 

Verder heeft Lefier in lijn met de Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties (verslagjaar 2017), welke is uitgegeven door de Autoriteit woningcorporaties, de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd:

• Toegerekende lasten onderhoud worden gepresenteerd onder de lasten onderhoud
• Verhuurderheffing wordt gepresenteerd onder de overige directe operationele lasten exploitatie bezit
• De definitie Overige organisatiekosten is in lijn met de handleiding verruimd, waarmee enkel de lasten welke direct verbonden zijn aan de exploitatie (property management) worden opgenomen onder de lasten verhuur en beheer.

De vergelijkende cijfers over 2016 zijn als gevolg van deze presentatiewijzigingen dienovereenkomstig aangepast.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Lefier zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Lefier en haar groepsmaatschappijen. Dit betreffen alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover  op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Lefier. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien.

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Lefier en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op  de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

Lefier heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft nu en in de toekomst effect op onder meer bedrijfsvoering en risico’s en daarmee de jaarrekening.

In dit hoofdstuk gaan wij in op de effecten van aardbevingen voor Lefier. Allereerst wordt ingegaan op de risico’s en de beheersing daarvan waarna wordt aangegeven om welk vastgoed het gaat. Vervolgens wordt ingegaan op de reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan, de waarde en waarderingseffecten, en de activiteiten op het gebied van versterken en verduurzamen. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen voor de jaarrekening.

1. Risico’s en risicobeheersing

Door de ligging van het vastgoed wordt Lefier geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen.

De risico’s kunnen als volgt worden geduid:

Vastgoed

• Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade);
• Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of (bijvoorbeeld door onzekerheid over versterking) vertraagde oplevering van nieuwbouwprojecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade);
• Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade);
• Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade);
• Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouwprojecten waar geen extra baten tegen over staan omdat deze aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd (bouwschade).

Bedrijfsvoering

• Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling;
• Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen;
• Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;
• Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades c.q. inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.

Over de risico’s is ook overleg gevoerd met de Autoriteit Wonen en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De autoriteit en het WSW volgen de ontwikkelingen in het aardbevingsgebied. Lefier informeert beide partijen over de gevolgen voor haar portefeuilleplan.

De exploitanten van het gaswinningsgebied zijn wettelijk verplicht de schade en de kosten van het voorkomen van schade als gevolg van gaswinning te vergoeden (artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW en/of artikel 6:612 BW in combinatie met artikel 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW). Lefier gaat er vanuit dat alle kosten betreffende aardbevingen door de exploitanten vergoed worden en dwingt dit desnoods via gerechtelijke stappen af.

2. Vastgoedbezit in aardbevingsgebied

Lefier heeft bezit in het gebied waar aardbevingen optreden.

Bedragen en aantallen zijn per 31-12-2017.

Het vastgoed is als volgt verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden:

• Alle  woningen (4.849 verhuureenheden) in de voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Slochteren (per 1 januari 2018: gemeente Midden Groningen) zijn gebouwd boven het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 332 miljoen en een WOZ waarde van € 469 miljoen.
• Alle woningen in de wijken Beijum, Lewenborg  en Oosterhoogebrug (1.164 verhuureenheden) zijn gebouwd bovenop het gasveld. Hier zijn veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 89 miljoen en een WOZ waarde van € 109 miljoen.
• De Korrewegwijk (2.643 verhuureenheden) is niet gebouwd op het gasveld, maar hier zijn wel veel schademeldingen. Deze woningen hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 202 miljoen en een WOZ waarde van € 284 miljoen.
• De andere wijken in de stad Groningen zijn niet gebouwd op het gasveld en hier zijn de schades meer incidenteel. Deze woongelegenheden hebben in totaal een marktwaarde in verhuurde staat van € 614 miljoen en een WOZ waarde van € 612 miljoen.

Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Oost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM.

Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Lefier gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen vergoed worden door de NAM.

3. Schade aan onroerend goed (herstelschade)

Er is een schadeprocedure voor fysieke schade aan vastgoed vastgesteld samen met de NAM/CVW. Deze was werkzaam tot maart 2017. Herstel- en versterkingsschade werden door Lefier zelf afgehandeld en Lefier kreeg hiervoor een marktconforme vergoeding. In onderstaande tabel zijn het aantal schademeldingen en de ontvangen vergoeding opgenomen.

Het schadeprotocol is in maart 2017 buiten werking gesteld. Hierdoor is het nog te behandelen aantal meldingen opgelopen. Begin 2018 is aangekondigd dat een nieuw schadeprotocol met ingang van maart 2018 van kracht gaat worden. Wij verwachten dat de praktijk van voor maart 2017 weer wordt gecontinueerd.

4. Effecten van aardbevingen op de waarde en waardering van woningen (waarde schade)

Aardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de vastgoedwaardering van Lefier. Dit kan effect hebben op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de bedrijfswaarde.

Het effect van aardbevingen op de marktwaarde is per definitie onderdeel van de marktwaarde zoals deze is opgenomen in de balans van Lefier. Hierbij zijn zowel om de verwachte kasstromen als de gehanteerde parameters met de bestaande kennis ingeschat. Gezien de aard van de problematiek geldt hier een meer dan normale onzekerheid.

De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Lefier wordt hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld.

De uitkomst van de schadestaat procedure is, als het gaat om de omvang van de waardedaling, nog onzeker. Enige richting kan worden verkregen vanuit de door de Nationaal Coördinator Groningen georganiseerde Critical Review. In deze review wordt aangegeven dat de waardevermindering zich waarschijnlijk beweegt tussen 2% en 4% van de leegwaarde van een woning in het aardbevingsgebied. Een andere indicatie is afkomstig uit het voor de marktwaardewaardering voor woningcorporaties verplicht te gebruiken waarderingshandboek. Hierin wordt aangegeven dat voor woningen in het aardbevingsgebied een opslag op de disconteringsvoet van 0,82 procentpunt dient te worden gehanteerd. Voor Lefier betekent dit een waardeverschil van bijna 7% op de marktwaarde in verhuurde staat.

Lefier heeft in 2016 samen met de andere corporaties in het aardbevingsgebied Prof. Dr. G. de Kam (RUG) gevraagd de waardedaling te kwantificeren. Een eerste doorrekening komt uit op een waardeverlies van afgerond € 26 miljoen, 1,9% van de totale waarde van de portefeuille (op WOZ-basis) in het aardbevingsgebied. De genoemde waardedaling is gebaseerd op een methode ontwikkeld aan de TU-Delft, waarbij de waardedaling wordt afgeleid van het aantal schademeldingen in een viercijferig postcodegebied. Op dit moment loopt verder onderzoek, geïnitieerd door de corporaties in het aardbevingsgebied. Hiervoor is onder meer contact gezocht met het kadaster en ABF.

Voor DAEB vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de toekomstige exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar hoofdstuk 5 (grondslagen voor waardering van activa en passiva) en hoofdstuk 8 (toelichting op de geconsolideerde balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen.

5. Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw (versterkingsschade / bouwschade)

Lopende en in planning zijnde nieuwbouwprojecten in ons totale werkgebied Groningen en Hoogezand-Sappemeer zijn getoetst aan de vigerende praktijkrichtlijn voor aardbevingsbesteding bouwen (NPR). Daar waar nodig zijn bij bouwprojecten direct aanpassingen aangebracht in overleg met NAM/CVW. De meerkosten worden geclaimd bij de NAM, zijn onderdeel van de projectbegrotingen en worden (discussies over onderdelen daargelaten) door de NAM vergoed. In de planvorming van de overige nieuwbouwprojecten zijn de eisen van de vigerende NPR toegepast en de kosten hiervoor geraamd. Meerkosten worden ingediend bij de NAM. Dit geldt ook voor de kosten die verband houden met vertraging in de planvorming en/of realisatie als gevolg van onzekerheden ten aanzien van de noodzaak tot versterken.

In 2016 heeft Lefier BAM Advies en Engineering gevraagd welke versterkingsmaatregelen op basis van de geldende NPR noodzakelijk zijn.  Voor 14.800 van onze woningen in het aardbevingsgebied zijn  op basis van dit onderzoek versterkingsmaatregelen nodig. De kosten  hiervan bedragen op basis van een eerste schatting ca € 800 miljoen tot  € 1.000 miljoen. Uitgebreide toelichting op deze post is opgenomen onder niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.

6. Overheadkosten

Naast kosten verbonden aan schades maakt Lefier ook andere kosten verbonden aan aardbevingen. Dit betreft met name in- en externe overleguren en kosten van adviseurs. Over de periode 2014-2016 heeft Lefier hier € 799.000 aan kosten gemaakt. Deze kosten zijn begin 2017 in rekening gebracht bij de exploitanten van de gaswinning (NAM, EBN) en als vordering opgenomen in de jaarrekening 2016. In 2017 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een concept akkoord bereikt over de vergoeding van overheadkosten. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de bijdrage van de NAM allereerst de gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele corporaties. Voor de periode tot en met 2016 bedragen deze voor Lefier € 442.000, voor 2017 € 128.000. Het restant van de vordering tot en met 2016 (€ 357.000) is in 2017 afgeboekt. Inmiddels is met de NAM overeenstemming bereikt over een vergoeding van de overheadkosten voor alle gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied gezamenlijk € 2,2 mio voor de jaren 2014-2019. De NAM gaat e.e.a. uitwerken in een concept overeenkomst.

7. Gevolgen voor de jaarrekening

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2017. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

Lefier heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbeving schade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opstellen van het jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Lefier hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere vastgoedwaardering heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Lefier schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment als laag in.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2016, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT').

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Voor een aantal posten zijn schattingen en de presentatie gewijzigd, zie hoofdstuk 4 Algemene toelichting, paragraaf Schattingswijzigingen en Presentatiewijzigingen.

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats in overeenstemming met paragraaf 6.3. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud
Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud en herstelkosten aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd.

Lefier verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering
DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van het DAEB vastgoed.

Kwalificatie
Lefier richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met in achtneming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, met in achtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Het beleid van Lefier is er op gericht de vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling.

Waarderingsgrondslag
Lefier waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017’). Lefier past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderinsgscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Lefier maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele rechten en verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
• De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
• Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijscategorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar  de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur dan wel de lagere maximale huur (WWS) geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Dit geldt met uitzondering van studenthuisvesting, hier wordt standaard uitgegaan van het scenario doorexploiteren vanwege het ontbreken van een courante “kopersmarkt”.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
• Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Lefier heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie heeft Lefier de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Lefier opereert.

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid en betrokken in de full taxaties.

Gehanteerde werkwijze taxaties

Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de woningportefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie worden door middel van een aannemelijkheidsverklaring vastgesteld. Bij BOG/MOG en parkeren is sprake van een volledige validatie door externe taxateurs.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat

Mutaties in de reële waarde van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering

De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering).

Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke- en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2017 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

De bedrijfswaardeberekening is opgesteld in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Autoriteit Wonen zijn voorgeschreven.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

1. voor 2018 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 1,4 %;
2. voor de jaren na 2018 is rekening gehouden met een inflatoire huurverhoging;
3. een structurele huurderving van 0,8% voor zelfstandige woningen;
4. mutatiegraad van 9,1% voor zelfstandige huurwoningen en huurharmonisatie voor de zelfstandige sociale huurwoningen van gemiddeld 70% van de maximale huur;
5. jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,5%;
6. de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten bedragen € 742 in 2018 en moeten geleidelijk dalen naar een niveau van € 663 per verhuureenheid in 2021 (een reductie van circa 10 %);
7. de onderhoudslasten, inclusief kosten eigen werkapparaat, bedragen vanaf 2019 € 1.400 per verhuureenheid. Voor de Niet-DAEB portefeuille is gerekend met een onderhouds-norm van € 700 per verhuureenheid. Een norm die in lijn ligt met de markt en welke bijvoorbeeld ook door het WSW wordt gehanteerd bij de risicobeoordeling van de Niet-DAEB vastgoedportefeuille;
8. een restwaarde van € 5.000 (onzelfstandige woongelegenheden: € 2.500) op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop;
9. de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot  50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

Verhuurderheffing
Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing 2017 gaat uit van de WOZ-beschikking 2017; deze heeft in beginsel waardepeildatum 1 januari 2016. Voor de verhuurderheffing 2018 en volgende wordt deze WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging. De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt.

De Eerste Kamer ging 31 januari 2017 akkoord met de Wet Verhuurderheffing. Daarmee zijn de heffingsverminderingen en het tarief voor 2018 en volgende jaren definitief. Daarmee gaat het totale tarief van de heffing omhoog. Vanaf 2018 wordt het tarief 0,591% van de WOZ-waarde van een woning.

Saneringsheffing
Afgelopen jaar stelde WSW de prognose vast voor de saneringsheffing. Corporaties dienen voor de jaren 2018 tot en met 2022 een bedrag hiervoor op te nemen. Dit bedrag is gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. In de bedrijfswaarde is voor deze jaren rekening gehouden met € 60,- voor een zelfstandige en € 30,- voor een onzelfstandige woongelegenheid.

Bijdrageheffing Aw
De bijdrageheffing is een jaarlijks terugkerende heffing. Voor de jaren 2018 en latere jaren dienen de corporaties rekening te houden met een tarief van € 3,30 per woongelegenheid en € 0,025 per € 1.000,- WOZ-waarde van de woongelegenheden in eigendom van de corporatie en haar dochtermaatschappijen.

De weging van de verhuureenheden is als volgt:

• Woongelegenheid en bedrijfsruimte/winkel: 1 verhuureenheid
• Maatschappelijk vastgoed: 2 verhuureenheden
• Parkeergelegenheden en overig vastgoed: 0,2 verhuureenheden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Lefier verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de actuele waarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Lefier onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als financieringstransactie kwalificeren:

• Verkopen waarbij Lefier het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
• Verkopen waarbij Lefier een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
• Verkopen waarbij Lefier een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
  • Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
  • Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
• De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). 
• De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Indien de terugkoop gerealiseerd is vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:

• Indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen zal verantwoording plaatsvinden onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht;
• Indien de woning een “verhuur-bestemming” krijgt wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde;
• Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde.

Tijdens de bouw wordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

De aannames gedaan bij de financiële impact van feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde en gepresenteerd onder de voorraden.

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie Lefier in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Andere deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.

Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze per balansdatum al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet betreft 2,60% (2016: 2,67%).

Overige vorderingen
Gewaardeerde optiepremie vanuit contract met extendible lening als gevolg van toepassing Richtlijn 290: Financiële instrumenten. De optiepremie wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het contract.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Lefier op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Lefier de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.3 toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs bestaat uit alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging alsmede de gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek. 

De lagere opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.

Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevorm voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs zonder rekening te houden met afschrijving of bijzondere waardevermindering. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevorm voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

Voorziening reorganisatiekosten
Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden.

Voorziening deelnemingen
De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en Lefier instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen:

• Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 2,6% gehanteerd.
• Voorziening garantiestelling. Deze voorziening dient ter dekking van mogelijke aanspraken op een lening waarvoor Lefier garant staat, gewaardeerd op nominale waarde waarbij ingeschat wordt dat de contante waarde de nominale waarde benaderd.
• Loopbaanontwikkeling. Deze voorziening wordt opgenomen op basis van de in de CAO aangegeven regeling om gebruik te maken van de regeling Loonbaanontwikkeling (ILOB). Voor het bepalen van de voorziening wordt bepaald wat de kans is dat het bedrag, waarop de medewerker onder voorwaarden aanspraak kan maken, ook daadwerkelijk wordt benut.

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.  Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.13.

Financiële leasing
De stichting leaset activa waarbij de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom van deze activa grotendeels aan de stichting toekomen. Deze activa worden geactiveerd in de balans bij de aanvang van het leasecontract tegen de reële waarde van het actief of de lagere contante waarde van de minimale leasetermijnen. De te betalen leasetermijnen worden op annuïtaire wijze verdeeld in een aflossings- en een rentecomponent. De leaseverplichtingen worden exclusief de rentecomponent opgenomen onder de langlopende schulden. De rentecomponent wordt gedurende de looptijd van het contract verantwoord in de winst-en-verliesrekening met een vast rentepercentage over de gemiddelde resterende aflossingscomponent. De relevante activa worden afgeschreven over de resterende gebruiksduur of, indien korter, de looptijd van het contract.

Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Lefier ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

Lefier maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract.

Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Lefier een schuld opgenomen voor een eventuele  negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Lefier past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Lefier gedocumenteerd. Lefier stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Lefier derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt verantwoord op basis van de functionele indeling. Omdat Lefier naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verrichten op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Lefier. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Huuropbrengsten
De jaarlijkse huursomstijging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2017 bedroeg dit wettelijk toegestane maximumpercentage 1,3%. In 2017 heeft Lefier geen gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurverhoging was voor de sociale huurwoningen, inclusief onzelfstandige eenheden 0%. Voor niet-woningen was de huurverhoging 0,3% tenzij contractueel anders afgesproken.

Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:

• vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;
• overige overheidsbijdragen.

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
Dit betreft de opbrengsten uit verkoopprojecten. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode).

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet of indien de totale kostprijs tijdens uitvoering wordt overschreden als voorziening onrendabele top. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

De kosten die toe te rekenen zijn een de verkoop van vastgoed in ontwikkeling worden verantwoord onder de lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling.

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille:
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen

• Gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
• Verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop, in exploitatie en verkocht onder voorwaarden.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).  
De kosten doe toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

Lastenverantwoording algemeen
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten.

Lefier rekent haar opbrengsten en kosten toe aan de volgende activiteiten:

• Exploitatie vastgoedportefeuille met als sub activiteiten
  • Verhuur en beheer
  • Onderhoud (dagelijks en planmatig onderhoud)
  • Servicekosten
• Verkoop vastgoedportefeuille
• Leefbaarheid
• Projectontwikkeling
• Overige activiteiten
• Overige organisatiekosten

De bedrijfskosten bestaan uit personeelskosten en overige bedrijfslasten.

Personeelskosten

De personeelskosten bestaan uit:

• Bruto salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
• Overige personeelskosten

Voor de toerekening van de personeelskosten aan activiteiten zijn de volgende definities gebruikt:

• Direct toerekening: medewerker is betrokken bij de uitvoering van de activiteit
• Indirect toerekening: medewerker is betrokken bij het plannen, voorbereiden, toezicht houden of faciliteren van de directe functies
• Overhead: kosten die vervallen bij uitbesteding van de activiteit

Alle kosten die niet binnen bovenstaande definities vallen, zijn toegerekend aan Verhuur en Beheer, uitgezonderd de kosten die als overige organisatiekosten verantwoord worden. Dit zijn kosten op het gebied van:

• Governance en bestuur
• Portfolio management
• Asset management
• Treasury
• Jaarverslaggeving en control
• Personeel en organisatie
• Personeelsvereniging en OR

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten bestaan uit:

• Huisvestingskosten
• Facilitaire kosten
• Kosten ICT
• Algemene kosten
• Afschrijvingen (activa ten dienste van)

Een aantal posten zijn direct toegerekend aan een activiteit, de overige bedragen zijn als overhead aan de activiteiten toegerekend waarbij de personeelskosten per activiteit als verdeelsleutel gebruikt is.

Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden.

Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

Lasten onderhoudsactiviteiten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten
Lefier heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.  De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Lefier betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 31 december 2017 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 125% (31 december 2016: 109,5%). Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Lefier. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Lefier, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten
Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen.  Voor nadere toelichting verwijzen we naar paragraaf 5.13. 

Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtringen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde  activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” als de post “verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat voor zover dit aan Lefier wordt toegerekend.

Vanaf 1 januari 2008 is Lefier integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Binnen het treasurybeleid van Lefier dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings positie  of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Lefier zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Prijsrisico
Lefier loopt prijsrisico ten aanzien van de waardeontwikkeling van de mandatory breaks in de derivaten van BNP Paribas. Een daling van 100 basispunten van de marktrente leidt bij benadering tot een negatieve marktwaarde van  € 29,4 miljoen in 2020 en  € 11,3 miljoen in 2021.

Valutarisico
Lefier loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiële instrumenten loopt Lefier geen valutarisico’s.

Renterisico
Lefier loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Lefier risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Lefier risico’s over de marktwaarde.

Kredietrisico
Lefier heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Lefier maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Lefier loopt per balansdatum zijn als volgt:

In totaliteit is er per balansdatum circa € 125 miljoen aan liquiditeitsbronnen beschikbaar. De liquiditeitsratio voor de ICR is 1,9.

Lefier maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet.

Lefier past kostprijshedge-accounting toe op de ingezette rente swaps. Op basis van de vigerende regelgeving is per balansdatum sprake van een effectieve hedge. Voor alle rente swaps geldt dat de omvang, de looptijd, het afgedekte risico en de wijze van afrekening van de rente swaps gelijk zijn aan de afgedekte positie, waarmee sprake is van een effectieve hedge.

De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten is vanaf de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post.

Voor een nadere toelichting op de door Lefier afgesloten derivatentransacties met bijhorende effecten op de marktwaarde en liquiditeitsrisico’s wordt verwezen naar paragraaf 8.10. Lefier heeft geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten omdat er geen tussentijdse bijstortingsverplichtingen zijn overeenkomen met de banken.

Dit betekent het volgende:

• Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.
• Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet  geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten

  Lefier past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel-rentende schulden worden omgezet in vastrentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid.

Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de Verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door de Autoriteit Wonen leiden tot een significant effect op de operationele kasstroom van woningcorporaties. Lefier heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Lefier voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Lefier minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Lefier doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering.  Lefier hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Lefier heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2017 en 2016 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Lefier ook in 2017 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

De mutaties in DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

Onder de post herclassificaties zijn DAEB-woningen opgenomen die in het splitsingsplan zijn overgeheveld naar de niet-DAEB tak. Lefier maakt hierbij gebruik van de administratieve splitsing. Dit splitsingsplan is door het Ministerie goedgekeurd. In totaal betreft dit een waarde van € 70,6 miljoen. In de posten DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 29.621 woningen, 3.373 garages en 571 overige eenheden opgenomen.

In 2017 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 0,2% marginaal gestegen. De doorslaggevende oorzaak is gelegen in het feit dat met ingang van 2017 op basis van wet- en regelgeving de verkoopbeperking is doorgevoerd in de marktwaardebepaling. Dit heeft geresulteerd in een nadelig effect van 5,9% (-/-). Dit betekent dat zonder deze beperking de stijging 6,1% zou zijn geweest (gelijk aan de stijging in 2016). Het verloop van de marktwaarde van de woningportefeuille (exclusief parkeren en BOG) wordt in onderstaande tabel uiteengezet per gemeente:

De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt €  2.811 miljoen.

De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid.     

Het effect op de waardering van de vastgoedbeleggingen DAEB en niet-DAEB bij een verlaging van de disconteringsvoet met 0,1% bedraagt € 23,0 miljoen, bij een verhoging van de disconteringsvoet met ditzelfde percentage bedraagt het waarderingseffect -/- € 23,0 miljoen.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt per 31 december 2017 € 1.402.494 (2016: € 1.394.431) en is daarmee 0,6% hoger dan voorgaand jaar.

Voor de deelportefeuilles DAEB en Niet-DAEB bedraagt de bedrijfswaarde respectievelijk € 1.179.689 en € 222.805 (2016: € 1.202.215 en € 192.216).

Deze bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven bij de grondslagen in paragraaf 5.3 Vastgoedbeleggingen.

De kosten voor groot onderhoud worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Voor de komende 5 jaar begroot Lefier € 127,9 miljoen aan groot onderhoud en herstelkosten voor vastgoed in exploitatie.

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Lefier betaalt hiervoor jaarlijks een vast bedrag (jaarlijks geïndexeerd) per eenheid.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Lefier heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 32 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden. 

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 117 verhuureenheden opgenomen (2016: 128 eenheden). Hiervan zijn 117 verhuureenheden (2016: 128 eenheden) verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben.

Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 0% en 25%.

Onder de post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor een bedrag van nihil aan grondaankopen opgenomen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling.

De mutaties in de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

In de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen posten met een boekwaarde van € 2,7 miljoen, die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting.

De kantoorgebouwen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Er zijn op deze panden geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Het onroerend goed is gefinancierd met zowel eigen als vreemd vermogen. Het vreemd vermogen bestaat in zijn geheel uit rijksleningen of kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Latente belastingvorderingen(en)
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde tegen 2,60% (2016: 2,67%) en hebben een gemiddelde looptijd van 7 jaar. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 72 miljoen (2016: circa € 111,1 miljoen). De post heeft met name betrekking op langlopende leningen, projecten in ontwikkeling, compensabele verliezen en op woningen bestemd voor verkoop in overeenstemming met de intern opgestelde portefeuille strategie.

Aangezien Lefier haar beleid heeft afgestemd op haar volkshuisvestelijke karakter, is bij het contant maken van het vastgoed, exclusief de verwachte verkopen, de veronderstelling gehanteerd dat er in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de contante waarde van de berekende latentie nihil. De nominale waarde van deze latentie bedraagt ultimo boekjaar € 278 miljoen (2016: € 265 miljoen).

Van de compensabele verliezen is de planning dat deze gecompenseerd worden binnen de daarvoor beschikbare termijn van verliescompensatie binnen de fiscale wetgeving hierover.

Overige vorderingen

Betreft gewaardeerde optiepremie derivaten vanuit contract met extendible lening als gevolg van toepassing Richtlijn 290: Financiële instrumenten. De optiepremie wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het contract, jaarlijks € 14.000.

Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 105.000.

Het aantal woningen bestemd voor de verkoop bedraagt 5 (2016: 4). Het aantal woningen welke naar verwachting binnen 1 jaar verkocht zal zijn bedraagt 5. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 950.000 en de boekwaarde € 755.000.

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Huurdebiteuren

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Overige vorderingen

Overlopende activa

Onder de overige overlopende activa is een vordering opgenomen op de NAM inzake de door Lefier gemaakte overheadkosten over de periode 2014 tot en met 2017. Gezamenlijk met de andere corporaties in het aardbevingsgebied is een vergoeding van deze kosten vanuit een zogenaamde paraplu claim gevorderd op de NAM. In 2017 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een concept akkoord bereikt over de vergoeding van overheadkosten. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de bijdrage van de NAM allereerst de gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele corporaties. Voor de periode tot en met 2017 bedragen deze voor Lefier € 570.000. Dit bedrag staat als vordering opgenomen onder de overlopende activa.

 Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

Onder de liquide middelen zijn geen deposito's inbegrepen. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van de stichting.

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

Van de voorzieningen is een bedrag van € 5,3 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0,5 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar.

Voorziening onrendabele investering en herstructurering
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De vrijval van € 5,3 miljoen heeft grotendeels betrekking op de planvorming van woningverbetering, waarvan de realisatie in aantallen naderhand is aangepast.

Voorziening reorganisatiekosten
De voorziening reorganisatiekosten betreft de kosten die direct samenhangen met in gang gezette reorganisaties. De vorming van de reorganisatievoorziening vindt plaats op het moment dat er een gedetailleerd plan voor de reorganisatie is geformaliseerd en de gerechtvaardigde verwachting is gewekt bij de betrokkenen dat de reorganisatie zal plaatsvinden. 

Overige voorzieningen
Onder overige voorzieningen zijn  de volgende voorzieningen opgenomen:

Lefier stond tot 1 augustus 2017 borg voor een bedrag van € 458.920 betreffende een lening van de BNG verstrekt aan Stichting Dutch International Guarantees for Housing. De geldnemer gebruikt de middelen voor het realiseren van huisvesting in San Carlos in Nicaragua. De borg is per 1 augustus 2017 formeel afgewikkeld.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

 De (gemiddelde) contractuele herzieningsdata of –aflossingsdata (indien eerder) en effectieve rentevoeten van de hierboven genoemde langlopende schulden zijn als volgt:

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 1.106.263. De marktwaarde is gebaseerd op de yieldcurve per 31 december 2017.

Schulden/leningen overheid en kredietinstelling
De mutaties in 2017 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Groningen, Emmen en Midden-Groningen.

De schulden hebben de volgende kenmerken:

Voor de variabel rentende leningen zijn renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De renteswaps hebben de volgende kenmerken:

De payer swaps in de portefeuille worden gewaardeerd op basis van de rentecurve per 29 december 2017, de laatste werkdag van 2017. De kasstromen van de vaste en variabele poot van de derivaten wordt gedisconteerd op basis van de zero-rentecurve per 29 december 2017. Aangezien de vaste rentecoupon van de renteswaps hoger is dan de actuele rentecurve is de marktwaarde van de derivaten negatief. De kasstromen van de renteswaps worden bepaald op basis van de modaliteiten van de renteswaps, waarbij rekening wordt gehouden met de betaalfrequentie, de rentecoupon en de rentebasis.

Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst- en verliesrekening nihil zal zijn.

Na het effect van swaps is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 3,68%.

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 801,7 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Daarnaast kan er nog € 10 miljoen worden opgenomen uit een door het WSW geborgde lening, een zogenaamde lening met een variabele hoofdsom.

Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 107,5 miljoen (2016: € 107,5 miljoen) aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,37%. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,18%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

Onder de leningen is voor een bedrag van € 13,5 miljoen aan extendible leningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt Lefier gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft Lefier aan de tegenpartij het recht gegeven op bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. Dit recht van de tegenpartij is een embedded derivaat dat is afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans is verwerkt onder derivaten.

De belangrijkste kenmerken van deze leningen en de embedded derivaten alsmede de reële waardes zijn weergegeven in de toelichting op de derivaten.

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Derivaten

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door Fortis Bank (ABN-Amro).

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2017:

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform Richtlijn 290 dienen embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd te worden.

De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 9,8 jaar (2016: 9,8).

Financiële leasingverplichtingen

Overige schulden

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. De reële waarde van de waarborgsommen bedraagt € 181.000.

Lefier heeft per 31 december 2017 bij de ING Bank N.V. een kredietfaciliteit ter grootte van € 40 miljoen. Op balansdatum is € 1,8 miljoen benut van deze faciliteit. Onder de schulden aan kredietinstellingen zijn tevens toegelicht de aflossingsverplichtingen op leningen binnen 1 jaar na afloop van het boekjaar. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Investerings- en onderhoudsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor projecten (nieuwbouw, verbeteringen en/of groot onderhoud)  tot een bedrag van € 34 miljoen (2016: € 3,8 miljoen). Deze verplichtingen komen voor € 30,4 miljoen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum.

Heffing saneringsfonds

Lefier zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 8,5 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Wonen opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

WSW Obligo

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Lefier een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Lefier opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2017 bedraagt dit obligo € 31,2 miljoen
(2016: € 31,0 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Lefier het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Lefier verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

Ketenaansprakelijkheid

Op grond van de Wet Ketenaansprakelijkheid kan Lefier eventueel aansprakelijk worden gesteld. Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de Wet Ketenaansprakelijkheid toe bij alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsregeling toe.

Toezicht belemmerende bepalingen

De ministeriële richtlijn voor derivaten bevat aanwijzingen voor ‘toezicht belemmerende bepalingen’. Lefier heeft de contracten voor financiële instrumenten beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in een aantal contracten toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen. Het afbouwen van deze contracten kan leiden tot het moeten verrekenen van een eventuele negatieve marktwaarde. In hoeverre dit daadwerkelijk gaat leiden tot een uitstroom van middelen is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktrente en de looptijd van de onderliggende contracten.  Lefier verwacht niet deze contracten tegen extra kosten voortijdig te moeten afbouwen.

Op basis van de rentecurve per 31 december 2017 bedraagt de marktwaarde per datum van de mandatory breakclausules in 2020/2021 in totaal € 22,3 miljoen negatief.

Stroomversnelling

Vier bouwbedrijven en zes woningcorporaties, waaronder Lefier, hebben op 20 juni 2013 de samenwerkingsovereenkomst (SOK) Stroomversnelling gesloten. In 2017 is de Vereniging Stroomversnelling Huur beëindigd en daarmee de SOK ontbonden. Als Lefier hebben we ons bij afwikkeling van de vereniging en SOK geconformeerd aan de overeengekomen aantallen uit de SOK (totaal 1.532 voor Lefier) en maken bilateraal afspraken met de betrokken partijen. Inmiddels zijn in fase één 144 woningen gerealiseerd. In de tweede fase zijn momenteel 323 woningen in uitvoering (€ 32 miljoen) en 229 woningen in afrondende fase van contractvorming (22 miljoen). Voor de resterende aantallen bedraagt de verplichting € 83 miljoen. Lefier verwerkt de verplichtingen per project in haar administratie wanneer deze daadwerkelijk worden aangegaan.

Versterking van woningen als gevolg van risico op aardbevingen

Lefier heeft op basis van het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:174 BW, verantwoordelijkheid van de eigenaar van een opstal) en de woningwet (art 1a, lid 1, algemene zorgplicht eigenaar bouwwerk) de verplichting om te zorgen dat het door haar verhuurde vastgoed veilig is. Deze veiligheid kan mogelijk in het geding komen door het risico op aardbevingen in een deel van ons werkgebied (zie ook Hoofdstuk 4 van de jaarrekening). Door het uitvoeren van versterkingsmaatregelen kan dit risico naar verwachting worden weggenomen. Lefier heeft BAM opdracht gegevens te inventariseren welke maatregelen en de daarbij  bijbehorende kosten op dit moment, met de kennis op basis van de Nationale Praktijkrichtlijn Aardbevingen, NPR9998 noodzakelijk zijn om de veiligheid te kunnen garanderen.

Op basis van dit onderzoek komt BAM tot de conclusie dat op basis van de huidige situatie het overgrote deel  van de woningen van Lefier binnen het in de NPR gedefinieerde aardbevingsgebied in meer of mindere mate verstevigd dienen te worden.

De hiermee gepaard gaande kosten worden geschat op € 800 tot 1.000 miljoen. Uit het rapport van de BAM blijkt dat van de ca 17.000 woningen in het gebied er 14.800 versterkt dienen te worden. Voor 6.400 woningen is een berekening gemaakt van de kosten. Deze berekening komt uit op € 512 miljoen (met een bandbreedte, plus of min van 12,5%. Voor de overige 8.400 woningen is deze berekening, door de grote diversiteit aan woningen nog niet gemaakt. Wel is duidelijk dat voor 4.600 woningen uit deze groep eenzelfde soort versterking (langsversterking) nodig is als voor de groep waarvoor de berekening reeds gemaakt is. Voor de resterende woningen zijn minder ingrijpende versterkingen noodzakelijk.

Op basis van het Burgerlijk Wetboek (in het bijzonder artikel 6:184 BW (mijnbouwwet), vergoeding voor kosten voor het voorkomen van schade) dient de exploitant van het gaswinningsgebied (dit zijn de NAM en EBN) de kosten voor de schade en het voorkomen daarvan te  vergoeden. Lefier gaat er dan ook vanuit dat de kosten voor het noodzakelijk versterken van haar woningen vanwege het aardbevingsrisico kunnen worden verhaald op de exploitanten.

De BAM heeft in haar onderzoek om tot de conclusie te komen een methode gebruikt waarbij het vastgoed in 10 groepen is verdeeld. De basis voor deze verdeling zijn hoofdzakelijk geometrische eigenschappen van de gebouwen en de gevoeligheid voor aardbevingen. Per groep is middels literatuuronderzoek en op basis van ervaring bepaalt wat de aardbevingsbestendigheid van de gebouwen is, waarbij rekening gehouden is met verschillen in seismische belasting (locatie). Op basis van dit onderzoek zijn per groep versterkingsmaatregelen geformuleerd. Deze zijn per locatie voor alle gebouwen in de groep gelijk. Hiermee treedt soms overschatting van de benodigde maatregelen op en soms onderschatting. Gemiddeld ontstaat volgens het rapport echter een afgewogen beeld voor die groep.

De gekozen opzet kent echter ook beperkingen. Als gevolg van de korte doorlooptijd en de zeer grote groep gebouwen is het praktisch onmogelijk ieder gebouw afzonderlijk te beschouwen, laat staan een gedetailleerde uitspraak te doen voor één gebouw. Er zijn in principe dus geen individuele gebouwen geanalyseerd of getoetst. Dit heeft als gevolg dat geen informatie over individuele objecten beschikbaar is ten aanzien van het huidige veiligheidsniveau, noodzaak tot versterken of specifieke versterkingsmaatregelen. Ten aanzien van de resultaten ontstaat een bandbreedte omdat een redelijke spreiding in de groepen aanwezig is. Tot slot zijn de resultaten afhankelijk van NPR9998 en de rekenmethode waarmee versterkingen worden bepaald. Wanneer in de toekomst de NPR zou wijzigen, of wanneer een nauwkeurigere rekenmethode ter bepaling van de versterkingsmaatregelen zou worden gebruikt, zullen ook de uitkomsten van deze analyse wijzigen.

Daarbij is sprake van een voorwaardelijke toekomstige verplichting aan de huidige en toekomstige huurders van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie tot uitbetaling van een bedrag als vergoeding van de materiële en immateriële schade. Het is waarschijnlijk dat voor de afwikkeling van deze verplichting sprake zal zijn van een uitstroom van middelen. Deze verplichting aan de huurders wegens geleden materiële en immateriële schade en de daaraan gerelateerde mogelijke ingediende claim is waarschijnlijk.

Op basis van de mijnbouwwet is het de verwachting dat eveneens economische voordelen naar de stichting zullen vloeien samenhangend met de aardbevingsschade. De omvang en toekenning van deze nog in te dienen claim wegens geleden schade kan echter nog onvoldoende betrouwbaar worden geschat.

De omvang van het te vorderen en te betalen bedrag kan vooralsnog niet met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld vanwege bovenstaand genoemde onzekerheden. Eveneens is het moment van de uitstroom en instroom van de middelen nog onzeker. Zodoende is deze opgenomen in de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.

Leveringsverplichting ACM

Lefier heeft een optieovereenkomst afgesloten voor verkoop van de ACM locatie tegen een koopsom van € 3,5 miljoen. In 2016 is de optievergoeding van € 0,5 miljoen ontvangen.

Vierwaarde

Vierwaarde B.V. heeft de rechten verworven voor de afname van kavels in de Groningse wijk Meerstad. Hiervoor is een betaling verricht van € 6 miljoen. Vierwaarde verwacht dat de tegenpartij niet (geheel) aan haar verplichtingen kan voldoen en heeft deze positie volledig afgewaardeerd naar € 1,-. De directie van Vierwaarde B.V. heeft juridische stappen ondernomen om de rechten alsnog te verkrijgen.

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Lefier, leden van de RvC en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Met haar deelnemingen heeft Lefier naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

Huuropbrengsten

De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en woningverbetering (€ 0,2 miljoen)
• Het in exploitatie nemen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen (€ 0,1 miljoen)
• Verlaging als gevolg van minder woningen in beheer door verkoop en sloop (-/- € 0,6 miljoen)
• Verhoging van de huren als gevolg van huurharmonisatie en overige mutaties (€ 0,2 miljoen)
• Verhoging door minder huurderving door leegstand wegens kortere leegstand (€ 0,3 miljoen)
• Verhoging door minder huurderving door oninbaarheid (€ 0,1 miljoen)
• Verlaging van de overige (eenmalige) huuropbrengst (-/- € 1 miljoen).

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Opbrengsten servicecontracten

De ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

• Wijziging inkooptarieven
• Hogere vergoedingsderving wegens leegstand

Lasten servicecontracten

Overheidsbijdragen

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseeerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.3 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

Lasten onderhoudsactiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.3 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

De verkoopbrengst betreft 54 zelfstandige woningen en 14 onzelfstandige woningen; totaal 68 woningen (2016: 104 woningen). De door verkoop in 2017 gerealiseerde waardestijging begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 2,6 miljoen.

Toegerekende organisatiekosten

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Opbrengst overige activiteiten

Kosten overige activiteiten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten

De gemiddelde rentevoet welke is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 3,55 %.

** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

De acute belastinglast is als volgt bepaald:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk ad 69,5% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van de Aw.

De schattingswijziging van € 2,1 miljoen heeft betrekking op een herziening van de inschatting van de compensabele verliezen voor de jaren 2014 tot en met 2016. Voor de jaren 2014 en 2015 wordt op basis van gewijzigde fiscale grondslagen een herziene aangifte ingediend. Voor aangiftejaar 2016 is rekening gehouden met de concept aangifte.

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Lefier een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2017 en 2016 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. Lefier volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

Gedurende het jaar 2017 had de corporatie gemiddeld 333,1 FTE werknemers in dienst (2016: 350,1 FTE). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2016: 0).

In het boekjaar zijn de volgende bedragen (inclusief BTW) aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Lefier en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2017, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.

Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening 2017 hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.

Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, stelselwijzigingen, schattingswijzigingen, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niets anders wordt vermeld.

In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening weergegeven.

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld.

Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de in de hoofdstukken 8 en 9 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. 

 * Lefier Holding BV betreft geconsolideerde cijfers, inclusief haar belang in Vierwaarde BV.

Voor het negatieve vermogen wordt ultimo 2017 geen voorziening gevormd.

Alle vorderingen, met uitzondering van genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen:

Over het gemiddelde saldo van de rekening courantverhoudingen wordt geen rente berekend. Omtrent betalingstermijnen en zekerheden is niets overeengekomen.

Onder de liquide middelen zijn geen deposito's begrepen. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van de stichting.

Overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.

Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

Overeenkomstig de statuten van Lefier dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid van de BTIV te worden besteed.

Voor de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen wordt verwezen naar hoofdstuk 8.

Lefier is voor de Vpb een fiscale eenheid met de deelneming Lefier Holding B.V. en kan hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Het fiscaal resultaat wordt per entiteit berekend waarna afrekening plaats vindt via rekening-courant.

Werknemers

Gedurende het jaar 2017 had Lefier gemiddeld 333,1 fte in dienst (2016: 350,1 fte). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2016:0).

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum geweest welke hier vermeld dienen te worden.

Bestuurder

De bezoldiging (zogenaamde werkgeverslasten/totale loonkosten) van de Bestuurder in 2017 is € 186.035 (2016: € 179.803) inclusief sociale lasten, pensioenpremie en vakantietoeslag. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd:

De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de 'Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties' opgesteld. Vanaf 1 januari 2012 is deze code op alle commissarissen van toepassing.

De WNT2, ingegaan per 1 januari 2015, kent leden en voorzitters van een RvC een hogere maximale vergoeding toe. Aan deze verruiming is door het bestuur van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties een grens gesteld. De RvC onderschrijft dit voorstel van de VTW en heeft deze grenzen meegenomen in het besluit honorering 2016, zoals dat op 3 december 2015 is genomen. De volgende maxima zijn van toepassing:

WNT-verantwoording 2017 Stichting Lefier

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke- en semi publieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Lefier van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse H.

Het bezoldigingsmaximum in 2017 is € 181.000. Dit geldt naar rato van duur en/of omvang van het dienstverband. Het individuele WNT-maximum voor de leden van de RvC bedraagt voor de voorzitter 15 % en voor de overige leden 10 % van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

1a. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking:

1b. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen
zonder dienstbetrekking kalendermaand 1-12: niet van toepassing dit boekjaar.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen:

1d. Topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met een bezoldiging van € 1.500 of minder:

Niet van toepassing dit boekjaar.

2. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen met of zonder dienstbetrekking

Niet van toepassing dit boekjaar.

3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.