Betaalbaarheid

Voldoende betaalbare woningen

Huurbeleid

Lefier heeft als doelstelling om voldoende betaalbare woningen te kunnen bieden. Onder betaalbaarheid verstaan wij dat huurders maximaal 30% van hun inkomen besteden aan woonlasten (huur en energielasten). Om dit te realiseren zijn we in 2017 gestart met het aanpassen van het huurbeleid, waarbij prijs en kwaliteit met elkaar in evenwicht worden gebracht. De kwaliteit van de woning stellen we vast op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), zodat het objectief en toetsbaar is. In het nieuwe huurbeleid kunnen bestaande huurprijzen omhoog of omlaag gaan. De implementatie in 2017 is helaas niet gelukt, omdat dit complexer bleek dan vooraf ingeschat. Begin 2018 verwachten we te starten met de implementatie. Dit doen we in overleg en afstemming met onze huurdersorganisaties.

Jaarlijkse huurverhoging

Geen huurverhoging voor sociale huurwoningen

Lefier heeft in 2017, net als in 2016, geen huurverhoging gerekend voor de sociale huurwoningen. Betaalbaarheid is een belangrijke doelstelling van Lefier en met deze maatregel dragen we hier aan bij. Ook de geplande investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en onderhoud kunnen gerealiseerd worden zonder extra huurinkomsten. De huren van de woningen in de vrije sector zijn wel verhoogd, met het percentage wat is opgenomen in het huurcontract. Ook huurders die via een zorgpartij een huurwoning huren van Lefier hebben een huurverhoging ontvangen.

Servicekosten

Naast huur betalen veel huurders maandelijks servicekosten voor extra diensten, bijvoorbeeld schoonmaak of onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen. In 2016 hebben we een nieuwe werkwijze hiervoor vastgesteld, in 2017 hebben we deze uitgevoerd. Eén keer per jaar overleggen we met de bewonerscommissies of ze het servicepakket eventueel willen bijstellen. Met aftekenlijsten in de panden maken we voor bewoners inzichtelijk wanneer onderhoud of schoonmaak wordt uitgevoerd. Ook zijn we de benamingen gaan gebruiken zoals die in het beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de huurcommissie worden gehanteerd. Zo is het duidelijk voor onze huurders voor welke diensten ze betalen.

Aanpak huurachterstanden

Huurincasso en ontruiming

Lefier wil mensen de mogelijkheid bieden om zelfstandig hun leven vorm te geven. Helaas gaat niet iedere huurder dat goed af. Soms ontstaan huurachterstanden en/of overlast. Met de juiste begeleiding lukt het gelukkig in veel gevallen om ontruiming te voorkomen. Hiervoor werken we nauw samen met zorg- en hulpverleningsinstellingen. Bij het aantreffen van een hennepplantage proberen we direct de huurovereenkomst te ontbinden, veelal lukt dat. Als de huurder weigert de huur op te zeggen, starten we een ontruimingsprocedure.

Huurincasso
In 2017 hebben we gewerkt aan het verder terugbrengen van de huurachterstanden. Uitgangspunt was daarbij om in een zo vroeg mogelijk stadium in contact te komen met huurders met betalingsproblemen; telefonisch of via een huisbezoek. Zo voorkomen we dat schulden te hoog oplopen. Dankzij deze aanpak hebben we de huurachterstanden voor sociale huurwoningen terug gebracht naar 1,4% (2016: 1,8%). Bij de vrije sector en commerciële huur hebben we te maken met een hoger achterstandspercentage, namelijk 3%. Dit deel van ons bezit vraagt een specifieke aanpak van huurachterstanden. Gemiddeld betrof het huurachterstandspercentage in 2017 1,7% (2016: 1,9%).

Ook hebben we campagne gevoerd ter bevordering van de automatische incasso. Ongeveer 2.000 huurders zijn overgestapt naar deze betaalwijze. Hiermee steeg de automatische incasso van 65% naar 72%. Daarnaast bieden wij de accept e-mail aan voor onze huurders. We merken dat steeds meer huurders het betaalgemak zien van de automatische incasso en de accept e-mail.

Ontruimingen
In 2017 zijn 71 woningen ontruimd, waarvan in totaal 51* zijn woningen ontruimd vanwege huurachterstand. Dit zijn er 20 minder ten opzichte van 2016. Ondanks dat het aantal huurders met een huurachterstand is gedaald, zien we meer complexe situaties, waar ondanks inspanningen om tot een oplossing te komen, een ontruiming niet te voorkomen is. In deze situaties is er veelal sprake van een complexe financiële en psychosociale problematiek. We blijven ons inspannen om het aantal ontruimingen verder terug te brengen, samen met onze sociale partners. In 2018 geven we extra aandacht aan nieuwe vormen van samenwerking met onze sociale partners.

*In totaal zijn er 26 woningen ontruimd en hebben 25 huurders na aanzegging ontruiming de sleutels ingeleverd.  

Ontruimingen 2017

Ontruimingen 2017
Ontruimingen Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand-Sappemeer Slochteren Stadskanaal Totaal
Ontruimingen aangezegd vanwege huurachterstand 14 55 52 20 13 16 170
Ontruimingen vanwege huurachterstand 3 8 25 8 2 5 51
- ontruiming door deurwaarder 1 5 15 3   2 26
- huurder heeft na aanzegging ontruiming de sleutel ingeleverd 2 3 10 5 2 3 25
Ontruimingen vanwege overlast   3 3       6
Ontruimingen vanwege hennep/drugs   3 8 1   2 14

Trend ontruimingen