Bestuur en financiën

Bestuur, toezicht en medezeggenschap

Bestuur

Governancecode Woningcorporaties

Lefier onderschrijft de Aedescode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties) en past bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode Woningcorporaties geeft weer hoe woningcorporaties denken over goed bestuur en toezicht en gaat hierbij onder meer in op voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede risicobeheersing. Lefier ziet de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van haar kwaliteit, het afleggen van verantwoording en transparantie. Meer informatie over Corporate Governance is te vinden op de website van Lefier. Er hebben in 2017 geen afwijkingen van de Governancecode plaatsgevonden.

Governancekader Lefier

Lefier hanteert een integraal governancekader, dat opgesteld is vanuit de ambitie van Lefier dat de governance op een hoge professionele standaard wordt ingevuld. Lefier bedoelt daarmee dat:

  • de governance conform moderne eisen van goede governance is vormgegeven;
  • de governance is vastgelegd en transparant gemaakt in handzame documenten;
  • het geïnternaliseerd is en leeft onder alle interne betrokkenen;
  • het terug te zien is in opvattingen, houding en gedrag van bestuur, directeuren, leden van de raad van commissarissen en medewerkers.  

Bestuursmodel

De bestuurder van Lefier is resultaatverantwoordelijk voor de gehele corporatie. Als eindverantwoordelijke ontwikkelt hij in samenspraak met de directeuren de strategische koers. De bestuurder realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, verwerkelijkt de missie en is belast met de algehele leiding. De bestuurder stelt het beleid van de corporatie vast dat mede is ontwikkeld door de directeuren en toetst het beleid aan de strategische uitgangspunten en de regelgeving, teneinde de missie en de strategische visie te realiseren.

Reglement bestuur, reglement bestuur-directeuren

De taken en bevoegdheden van de bestuurder zijn vastgelegd in het reglement bestuur. Ook bestaat er een reglement bestuur-directeuren waarin de betreffende taken en mandaten zijn vastgelegd. In het reglement bestuur is tevens een kader opgenomen voor de rolverdeling tussen bestuur, raad van commissarissen, audit & control en medezeggenschap (intern en extern) conform de eisen die hieraan gesteld worden door BTiV, Burgerlijk Wetboek, Woningwet, Wet op de Ondernemingsraden en Wet Huurder – Verhuurder.

Raad van commissarissen

Een raad van commissarissen (RvC), die begin 2017 uit 5, vanaf 1 september uit 4 personen en vanaf 24 november weer uit 5 personen bestond, houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Lefier en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat tevens het bestuur met advies ter zijde (zie verder paragraaf Toezicht).

Tegenstrijdige belangen

Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen Lefier en de bestuurder wordt vermeden. In 2017 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurder, zoals bedoeld in artikel 3.7 van de Governancecode Woningcorporaties.

Samenstelling raad van bestuur Lefier gedurende 2017

Samenstelling raad van bestuur Lefier gedurende 2017
Bestuurder Lefier M/V Zittingsperiode Functie bij Lefier en nevenfuncties PE-punten
A.J. de Boer (Lex)
27-02-1959
M vanaf 01-11-2012,
herbenoemd per 04-11-2016.
bestuurder Lefier

nevenfuncties:
• lid dagelijks bestuur De Stroomversnelling* (is vervallen per 31/12/2017);
• lid raad van toezicht Stichting Waardebehoud Onroerend goed*
• Lid raad van toezicht Patyna
96

* => uit hoofde van zijn functie als bestuurder van Lefier

Activiteiten bestuur in 2017

Bestuursvergaderingen worden vooraf gegaan door een directeurenoverleg waarin besluiten voorbereidend worden besproken.  Daarnaast vinden er nog directeuren-overleggen plaats waarin strategische onderwerpen besproken worden en hebben er inhoudelijke één- of tweedaagse vergaderingen in aanwezigheid van directeuren en/of management plaatsgevonden. Naast het dagelijks besturen van Lefier, heeft de bestuurder in 2017 onder meer veel tijd besteed aan het onderwerp aardbevingen; de regionale gevolgen hiervan en de consequenties voor Lefier, de doorontwikkeling van de organisatie, en het vertegenwoordigen van Lefier binnen de overige actuele landelijke en regionale discussies.

Activiteiten bestuur in 2017

Activiteiten bestuur in 2017
Type vergadering Deelnemers Aantal vergaderingen
Bestuursvergadering Bestuurder, bestuurssecretaris, bestuurssecretaresse 27
Directeurenoverleg – ter voorbereidende besluitvorming Bestuurder, directeuren, concern controller, bestuurssecretaris en op agenda-basis: managers P&O en Communicatie 25
Strategisch directeurenoverleg Bestuurder, directeuren, concern controller, bestuurssecretaris en op agenda-basis: managers P&O en Communicatie 21
Inhoudelijke één of tweedaagse vergadering Bestuurder, directeuren, management 6

Externe accountant

De externe accountant Pricewaterhouse Coopers Accountants N.V. is voor de periode 2014 t/m 2017 benoemd door de raad van commissarissen. De belangrijkste producten van de externe accountant zijn de controleverklaring bij de jaarrekening, de managementletter en het accountantsverslag. In 2017 heeft de externe accountant onder andere de vergaderingen van de raad van commissarissen en de Auditcommissie waarin de jaarrekening besproken werd bijgewoond.

Managementletter

De externe accountant heeft de managementletter 2017 in november 2017 uitgebracht. In dit document heeft de accountant de interne beheersing in het algemeen en in het bijzonder de beheersing van het proces vastgoedwaardering en de IT-organisatie belicht. Ook de bevindingen omtrent de naleving van wet- en regelgeving zijn hierin beschreven. De managementletter is in november 2017 besproken in de auditcommissie en de raad van commissarissen.

Toezicht

In dit jaarverslag en boekjaar 2017 legt de raad van commissarissen (RvC), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden bij het toezicht houden op Lefier.

Taken en verantwoordelijkheden

De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de daarmee verbonden onderneming(en). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in het reglement van de raad van commissarissen, waarvan de meest recente versie op 25 november 2016 is vastgesteld. Het reglement van de raad van commissarissen is in te zien op de website van Lefier.

Profielschets

Lefier heeft een profielschets opgesteld voor de raad van commissarissen waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is bepaald. Meer informatie over de inhoud van dit profiel en het reglement is te vinden op onze website.

Commissies

Voor het uitoefenen van de vereiste taken heeft de raad van commissarissen vanuit een aantal commissies gewerkt: de commissie bestuurszaken, de auditcommissie en de commissie maatschappelijk presteren. Commissies nemen geen beslissingsbevoegdheden over van de raad van commissarissen. De raad blijft verantwoordelijk voor zijn besluiten, ook als deze zijn voorbereid door een commissie.

Soort commissie Inhoud/verantwoordelijkheid Vergaderingen Onderwerpen o.a.
Commissie Bestuurszaken De commissie is belast met de voorbereiding en deels ook uitvoering van alle bestuurszaken die de raad aangaan; de werkgeversrol naar bestuurder, samenstelling en functioneren RvC zelf en de statuten en reglementen van de woningcorporatie waarin bestuurszaken zijn geregeld, alsmede de bestuurskwaliteit in het algemeen. 5 - Toezicht- en toetsingskader van de RvC;
- de samenstelling van de RvC;
- de werving van een nieuwe voorzitter van RvC
- permanente educatie van de RvC
- de beoordeling van de bestuurder en de (zelf-) evaluatie van de RvC
Auditcommissie De RvC ondersteunen in zijn taken en verantwoordelijkheden op het gebied van:
a. externe financiële rapportage, accountantscontrole en toepassing richtlijnen voor de jaarverslaggeving;
b. benoeming en functioneren van de externe accountant;
c. kwaliteit en effectiviteit van interne financiële en managementrapportages, alsmede van systemen voor interne beheersing;
d. naleving van interne procedures en van wet- en regelgeving.

Tevens worden vastgoedinvesteringsbesluiten vóór behandeling in de RvC in de auditcommissie voorbesproken.
6 - Treasury Jaarplan
- Auditrapportages
- Herijking strategische risico’s
- Investeringsbesluiten
- Jaarrekening
- Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB
- Financieel beleidsplan
- Controleplan accountant
- Begroting
- Analyse AK
- Monitoring IT processen
- Informatieveiligheid
Commissie Maatschappelijk Presteren Namens de RvC met de bestuurder overleg te hebben en hem te adviseren over de vraagstukken die vallen onder Maatschappelijk rendement, zoals:
- Huurprijsbeleid
- Kwaliteit dienstverlening
- Relatie met stakeholders, daaronder vallen in ieder geval de lokale overheden en de huurdersorganisaties.
Omgang met en de participatie en invloed van belanghebbenden.

Tevens worden (vastgoed)investeringsbesluiten vóór behandeling in de RvC in de commissie Maatschappelijk presteren besproken.
5 - Investeringsbesluiten
- Aardbevingen
- Kaderbrief
- Auditrapportages
- Tertiaalrapportages- Begroting
- Klantstrategie
- Energiebeleidsplan
- Toekomstige huisvesting
- Jaarverslag
- Bewonerscommunicatie bij vastgoedprojecten

De commissies hebben hun bevindingen en adviezen steeds gerapporteerd aan de raad van commissarissen. Tevens zijn de verslagen van de bijeenkomsten van de commissies aan de raad van commissarissen beschikbaar gesteld.

Naast de reguliere vergaderingen:

  • In april en november 2017 heeft de commissie Bestuurszaken een zgn. artikel 24-overleg bijgewoond met de ondernemingsraad van Lefier, waarbij in mei de nadruk heeft gelegen op het bespreken van de Kaderbrief en in november op het eerste organisatiebeeld van het doorontwikkelplan.
  • De commissie Bestuurszaken heeft input opgehaald bij de ondernemingsraad en de interne organisatie in het kader van de beoordeling van de bestuurder. Ook is externe feedback gevraagd aan gemeentelijke stakeholders.
  • De commissie Maatschappelijk Presteren (MP) kende in 2017 een nieuwe bezetting. Ineke van Gent startte per 1 januari als commissaris op voordracht van de huurdersorganisaties, ter vervanging van Tryntsje Slagman, wiens wettelijke termijn als lid van de RvC eindigde per 1 januari 2017. Aangezien de commissie MP het van belang acht als huurderscommissaris goed inzicht te hebben in wat er speelt bij de huurdersorganisaties, vonden ze het gezien de nieuwe samenstelling wenselijk de tweejaarlijkse ronde langs de huurdersorganisaties te vervroegen van voorjaar 2018 naar najaar 2017. Deze ronde langs de huurdersorganisaties heeft plaatsgevonden en de bevindingen zullen gerapporteerd worden aan de voltallige RvC en de bestuurder. Onderdeel van deze bevindingen is het ophalen van input voor de jaarlijkse bestuursbeoordeling. Deze is door de commissie MP aan de commissie Bestuurszaken gerapporteerd.

Samenstelling raad van commissarissen

De raad van commissarissen bestond in 2017 uit 5, en vanwege het terugtreden van de voorzitter per 1 september 2017, tijdelijk uit 4 leden. Onderstaande tabel geeft de samenstelling van de RvC weer per 31 december 2017 en de taken van de leden binnen de RvC, de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders en het aantal behaalde PE-punten (Permanente Educatie). 

Op basis van de Wet Bestuur en Toezicht is vereist dat Lefier een gebalanceerde samenstelling van de leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen heeft. Daarbij geldt dat minimaal 30% van het bestuur/commissarissen door vrouwen dient te worden ingevuld. De huidige raad van commissarissen bestaat uit 2 vrouwen waarmee Lefier voldoet aan de wet- en regelgeving. De huidige Raad van Commissarissen bevat een vereiste professionele expertise op de diverse aandachtsgebieden welke noodzakelijk zijn om op een kwalitatief hoogwaardig niveau toezicht op de stichting te kunnen houden. Lefier kent een eenhoofdig bestuur, de huidige bestuurder is man.

 

Leden/geboortedatum Functie RvC en
RvC-commissie
Beroep en nevenfuncties Presentie
reguliere
vergaderingen
PE-punten
H. Donkervoort (Ineke) (V)
01-04-1953
lid
op voordracht van huurdersorganisaties;

voorzitter commissie maatschappelijk presteren
Beroep: directeur ID Management advies
• Lid Raad van Toezicht Jeugdhulp Friesland*
• Lid Raad van Commissarissen Kabelnoord,
• Lid Raad van Toezicht O2G2*
• Voorzitter Raad van Toezicht RIBWGO*,
• Lid Raad van Toezicht KNSB,
• Lid Raad van Toezicht, Stienen Flier
• Lid klachtencommissie goed bestuur MBO
• Lid beroepscommissie MBO/HBO
6/6 53
L.T. van Bloois (Leendert) (M)
16-10-1954
lid

voorzitter audit- commissie
• Lid Raad van Toezicht van het Flevo-landschap

• Voorzitter Raad van Commissarissen van Woningstichting Naarden*

• Lid Raad van Toezicht Zorggroep Apeldoorn e.o.*
6/6 42
H.W.H.M. van Kesteren (Herman) (M)
09-06-1953
lid audit- commissie

voorzitter commissie bestuurszaken

vicevoorzitter
Beroep: zelfstandig adviseur
Romivo Accountancy BV

• Lid raad van toezicht Fokus Wonen*

• Lid raad van toezicht Taktus Verslavingszorg*.

• Lid raad van Toezicht Revalidatie Friesland (miv 1 september 2017)
6/6 26
W. van Gent (Ineke) (V)
21-06-1957
lid
op voordracht van huurdersorganisaties,

lid commissie maatschappelijk presteren
Beroep: burgemeester Schiermonnikoog

- Voorzitter Ab Harrewijnprijs
5/6 5
E.V. Koenen (Eric)(M)
02-03-1958

(benoemd per 24-11-2017)
Voorzitter

lid commissie bestuurszaken
Beroep:DGA/Partner Doorwerthgroep bv

- Lid raad van toezicht Atria Amsterdam

- Bestuurslid Foundation for corporate education
1/1 -

* Deze nevenfuncties tellen mee voor het wettelijk maximum van 5 toezichthoudende functies. Met de samenstelling van de RvC voldoen we tevens aan de eisen die worden gesteld in de wet bestuur en toezicht.

Wijzigingen in samenstelling in 2017

Wijzigingen

Wijzigingen in samenstelling in 2017
Naam (her)benoeming/wijziging Zienswijze ILT/AW Datum
Ineke van Gent Benoeming als lid RvC op voordracht van huurdersorganisaties Positieve zienswijze d.d. 22 november 2016 Benoemd per 1 januari 2017
Ineke Donkervoort Herbenoeming als lid RvC op voordracht van huurdersorganisaties Positieve zienswijze d.d. 2 maart 2017 Herbenoemd per 17 april 2017
Jan van der Moolen Teruggetreden als voorzitter RvC N.v.t. Teruggetreden per 1* september 2017
Eric Koenen Benoeming als voorzitter RvC Positieve zienswijze d.d. 6 november 2017 Benoemd per 24 november 2017

* In de periode vanaf het vertrek van Jan van der Moolen tot de benoeming van Eric Koenen, heeft Herman van Kesteren opgetreden als waarnemend voorzitter.

Rooster van aftreden (per 31 december 2017)

Rooster van aftreden (per 31 december 2017)
Naam Benoemd op Herbenoembaar op (Uiterste) datum van aftreden Toelichting
E.V. Koenen (Eric), voorzitter 24-11-2017 24-11-2021 24-11-2025 Twee termijnen vier jaar
H.W.H.M. van
Kesteren (Herman), vice voorzitter
9-3-2012, herbenoemd per 9-3-2016 Niet 9-3-2020 Twee termijnen vier jaar
H. Donkervoort (Ineke), op voordracht van huurdersorganisaties 17-4-2013,
herbenoemd per 17-4-2017
Niet 17-4-2021 Twee termijnen vier jaar
L.T. van Bloois (Leendert) 10-5-2016 10-5-2020 10-5-2024 Twee termijnen vier jaar
W. van Gent (Ineke), op voordracht van huurdersorganisaties 1-1-2017 1-1-2021 1-1-2025 Twee termijnen vier jaar

Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen

Informatie inwinnen
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De RvC heeft in het boekjaar 2017 diverse activiteiten ondernomen om bij verschillende bronnen te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier.

a) Bij het bestuur:

  • Tijdens vergaderingen heeft de RvC zich door het bestuur op de hoogte laten stellen over de gang van zaken binnen Lefier.
     

b) Bij de ondernemingsraad van Lefier:

  • In april en november hebben de leden van de commissie Bestuurszaken een overleg bijgewoond met de OR.
     

c) Bij de huurdersorganisaties:

  •  In april  heeft een delegatie van de RvC een gezamenlijk overleg met de huurdersorganisaties en de bestuurder bijgewoond, waarin de Kaderbrief aan de orde is gekomen.
  •  In de maanden september - november heeft de Commissie Maatschappelijk Presteren een ronde gemaakt langs de huurdersorganisaties van Lefier.

d) Bij het werkveld:

  •  Diverse leden van de RvC hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond.

e) Bij de accountant:

  •  Voorafgaand aan de bijeenkomst van de Auditcommissie in april, hebben de leden van de Auditcommissie een jaarlijks functioneel overleg gehad met de accountant.
  •  Tijdens de bijeenkomst van de Auditcommissie in april, is de accountant aangeschoven om een toelichting te bieden op de jaarrekening.
  •  Tijdens de bijeenkomsten van de Auditcommissie in oktober en november, is de accountant aangeschoven om een toelichting te bieden op resp. het controleplan en de management letter.
  •  Tijdens de bijeenkomsten van de RvC in april en november, is de accountant aangeschoven om een toelichting te bieden op resp. de jaarrekening en de management letter.

Vergaderingen in 2017

Reguliere vergaderingen

In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen zes reguliere raadsvergaderingen gehouden. Bij een aantal reguliere vergaderingen vonden aansluitend in de middag themabijeenkomsten plaats ten behoeve van deskundigheidsbevordering en verdieping in het werk van Lefier.

Datum Onderwerpen o.a.
3 februari • Treasury Jaarplan
• Auditplan 2017
• Investeringsbesluit
• Aardbevingen
• Stand van zaken Kaderbrief
10 maart • Doorontwikkelingsplan;
• Concept Kaderbrief
• Herijking strategische risico’s
• Huisvesting
• RvC-rapportage T3
26 april • Jaarverslag en jaarrekening (in aanwezigheid accountant)
• Review vastgoedsturing
• Aardbevingen
• Investeringsbesluit
23 juni • Kaderbrief
• RvC-rapportage T1
• Investeringsbesluiten
• Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB
26 oktober • RvC-rapportage T2
• Wijziging financieel reglement beheer en beleid
• Omgevingsanalyse
• Het middagprogramma stond in het teken van het onderwerp Aardbevingen, waarbij onder meer een rondrit op het programma stond.
24 november • Benoeming nieuwe voorzitter RvC
• Begroting 2018
• Management Letter (in aanwezigheid van accountant)
• Auditplan 2018
• Eerste organisatiebeeld/doorontwikkelplan
• Evaluatie De Stroomversnelling

Daarnaast hebben nog drie extra vergaderingen plaatsgevonden:

 

19 mei Deze vergadering stond in het teken van het aangekondigde terugtreden van de voorzitter RvC en de werving en selectie t.b.v. de nieuwe voorzitter.
8 augustus Deze vergadering stond in het teken van het bespreken en goedkeuren van een investeringsbesluit.
19 september Deze vergadering stond in het teken van de voorgenomen benoeming van de nieuwe voorzitter.

Deskundigheidsbevordering raad van commissarissen

Aardbevingen
Op 19 januari 2017 heeft een bijeenkomst ter gelegenheid van het afscheid van twee leden van de raad van commissarissen van Lefier, Noor van Leeuwen en Tryntsje Slagman, plaatsgevonden. Zij waren vertrokken per 1 januari 2017 aangezien hun zittingstermijn was verstreken.

Deze bijeenkomst kende, naast een informeel deel,  ook een inhoudelijk deel waarbij onder begeleiding van een externe deskundige ingegaan is op bestuurlijke vraagstukken ten gevolge van aardbevingen. Hierbij is onder meer van gedachten gewisseld over de sociologische, maatschappelijke en politieke gevolgen en de manier waarop men daar in de regio mee om gaat. Het inhoudelijke deel van deze bijeenkomst was niet alleen in aanwezigheid van leden van de RvC van Lefier, daarnaast waren ook voorzitters van raden van toezicht van kerncorporaties uit het aardbevingsgebied uitgenodigd om aanwezig te zijn.  Dit, om kennis te nemen van de inhoud en van gedachten te wisselen met elkaar.

Krimp
Op 12 mei hebben de leden van de RvC een In company studiebijeenkomst gehad over de problematiek van krimp en leefbaarheid in het veenkoloniaal gebied van Drenthe en ZO Groningen. Het thema krimp is benoemd door de RvC in het Toezicht- en toetsingskader als één van de thema’s die van belang zijn in het toezicht houden op de continuïteit in de uitoefening van de maatschappelijke taken van Lefier. Dit programma stond onder begeleiding van een externe deskundige.

Naast een algemene inleiding over de problematiek van krimp en leefbaarheid, werd een doorkijk geboden in de zich voordoende problematiek specifiek in het veenkoloniaal gebied van Drenthe en ZO Groningen.

In de middag zijn een aantal dorpen bezocht waar Lefier de afgelopen jaren tegen een achtergrond van krimp en zwakke sociaal- economische omstandigheden voor een investeringsopgave stond.

Overig
Leden van de RvC hebben daarnaast diverse bijeenkomsten, scholingen, seminars en workshops bijgewoond.

Besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2017
Hieronder is weergegeven welke besluiten zijn genomen door de raad van commissarissen in het boekjaar 2017.
 

Besluit Afhandeling
Addendum RFBB Goedkeuring
Realisatiebesluit Duindoornflat Goedkeuring
Uitvoering maatregelen Polluxflat Groningen Goedkeuring
Aanvullend budget Molukkenstraat Goedkeuring
Aankoopbesluit Hondsrugtoren Goedkeuring
Aanvullingen op ontwikkelbesluit huisvesting Goedkeuring
Kaderbrief/Financieel beleidsplan en activiteitenprogramma’s Goedkeuring
Ontwikkelbesluit Atlantis Goedkeuring
Jaarverslag en Jaarrekening 2016 Goedkeuring
Realisatiebesluit Het Meerveld Goedkeuring
OB Hunzedal fase 3 Goedkeuring
OB Antillenstraat Goedkeuring
Toekomstgerichte huisvesting Goedkeuring
Doorontwikkelplan Goed Wonen, Stabiele Basis Goedkeuring
Auditplan 2017 Goedkeuring
Ontwikkelbesluit Westindische kade Goedkeuring
Treasury Jaarplan Goedkeuring
Begroting 2018/meerjarenbegroting 2018 - 2022 Goedkeuring
Auditplan 2018 Goedkeuring
Aangepast OB Antillenstraat Goedkeuring
Sloopbesluit Meerstraatflats te Emmen Goedkeuring
OB Eemstoren Goedkeuring
Prestatieafspraken Besluit
Bestuursopdracht 2016-2020 Besluit
Benoeming voorzitter RvC Besluit
Rooster van aftreden Besluit
Toezicht- en toetsingskader Besluit
Honorering RvC Besluit
Herbenoeming Ineke Donkervoort Besluit

 

Beoordeling en bezoldiging bestuur

Voor Lefier is de Wet normering topinkomens (WNT) leidend. Voor nadere toelichting op de bezoldiging van de bestuurder op grond van de WNT verwijzen we naar de toelichting zoals opgenomen in de enkelvoudige jaarrekening.

Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen
De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier.

De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governancecode Woningcorporaties, bepaling 3.27 en de Woningwet, artikel 30.5 en 30.6.

De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de RvC-leden als bij het bestuur. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest).

Honorering RvC
De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC, rekening houdend met maatschappelijke waarden en normen.
Voor 2017 is de honorering als volgt vastgesteld:

  • Leden raad van commissarissen: € 13.680 excl. BTW
  • Voorzitter raad van commissarissen: € 20.580 excl. BTW.

Dit is (ruim) binnen de maximale bezoldiging volgens WNT-regelgeving en het besluit honoreringen toezichthouders van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

Declaraties RvC
De leden van de raad van commissarissen hebben in 2017 de volgende declaraties ingediend voor reiskosten, parkeergelden en opleidingen:

Declaraties E.V. Koenen J. van der Moolen H. W. van Kesteren L.T. van Bloois W. van Gent H. Donkervoort
Totaal inclusief BTW 252 2.233 3.768 3.832 323 2.409


Beoordeling bestuur
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het toezicht op het functioneren van het bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van het bestuur en, indien nodig, de benoeming, schorsing en het ontslag van het bestuur. De commissie bestuurszaken vervult primair deze rol. In het kader van de beoordeling van de bestuurder haalt de commissie wisselend intern en extern feedback op de bestuurder op.

In 2017 is deze feedback gevraagd aan een selectie van medewerkers van Lefier en de ondernemingsraad van Lefier.
Ook is externe feedback gevraagd aan gemeentelijke stakeholders.

Reflectie toezicht 2017

In het toezicht op Lefier in 2017 heeft speciale aandacht van de raad gehad de doorontwikkeling van de Lefierorganisatie, de relatie met stakeholders, de verduurzaming en betaalbaarheid van de woningvoorraad, de aanpak ten aanzien van krimp en het aardbevingsdossier. Deze onderwerpen zijn regelmatig terug op de agenda gekomen, zijn nader onder de aandacht geweest bij werkbezoeken en zijn nadrukkelijk gekoppeld aan het geactualiseerde Toezicht en Toetsingskader. Het is goed hier nog nader stil te staan bij de doorontwikkeling van Lefier en het aardbevingsdossier.

In maart heeft de raad het doorontwikkelplan vastgesteld. Deze biedt ook in voldoende mate aanknopingspunten om ook vanuit toezichtsoogpunt (vastgelegd in het Toezicht en Toetsingskader) grip te houden op de ontwikkeling van Lefier en de mate waarin de organisatie klaar is voor niet alleen de maatschappelijke vragen van nu, maar ook die van de komende 5 tot 10 jaar. De Raad heeft daarbij specifiek oog voor de integraliteit van de doorontwikkelaanpak, het proces van permanente cultuurverandering in de organisatie en het tempo van verandering in relatie tot de belastbaarheid van de organisatie.

Ten aanzien van aardbevingen ten gevolge van gaswinning ziet de raad op twee vlakken spanningen die in grote mate buiten de machtssfeer van Lefier veroorzaakt worden, maar die wel zijn wissel op Lefier trekken. Het eerste vlak is, zoals in eerdere Jaarverslagen ook aangegeven, het feit dat vanuit de overheid in onvoldoende mate heldere, consistente en duurzame kaders aangegeven worden over wat acceptabele risico’s zijn en wat onacceptabele risico’s zijn, ten aanzien van eisen aan nieuwbouw als met name de versterkingsopgave. Hierover is eerder al namens bestuur en RvC een melding aan de Autoriteit Woningcorporaties gedaan. Ook neemt de raad waar dat de bestuurder van Lefier datgene doet wat in zijn macht ligt om deze ongewenste situatie te beëindigen.

Het tweede vlak is het effect wat langdurige problematiek van aardbevingen, schade, herstel en versterken heeft op de huurders van Lefier. Ook dit jaar heeft de raad een werkbezoek aan het aardbevingsgebied gebracht. De raad heeft daarbij gezien hoe medewerkers van Lefier optreden en dat dit met een hoge mate van betrokkenheid en deskundigheid gepaard gaat, waarbij Lefier laat zien  op te treden als bondgenoot van de huurders, die dat ook zo ervaren.

Kijkend naar de raad zelf, zijn er een aantal ontwikkelingen in de samenstelling en omvang te noemen. Per 1 januari 2017 is Ineke van Gent als lid van de RvC aangetreden, op voordracht van de huurdersorganisaties. Zij heeft tevens zitting genomen in de commissie Maatschappelijk Presteren. Deze commissie, bestaand uit Ineke van Gent en Ineke Donkervoort, heeft in het najaar van 2017 een ronde langs de huurdersorganisaties gemaakt.

Omdat Noor van Leeuwen en Tryntsje Slagman-Bootsma per 1 januari 2017 afgetreden zijn, is de omvang van de raad teruggegaan van zes naar vijf leden. Tijdens de zelfevaluatie over 2016 (gehouden op 26 april 2017) is afgesproken om de raad tot nader orde op deze omvang te houden en geen zesde lid te zoeken.

Per 1 september 2017 is Jan van der Moolen vertrokken als voorzitter van de Raad van Commissarissen van Lefier. Hij heeft dit besluit genomen in reactie op het standpunt van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) over de verenigbaarheid van functies. De AW is namelijk van mening, dat de voorzitterschappen van de RvC’s van Lefier en de Stichting Studentenhuisvesting Utrecht onverenigbaar zijn, daar Lefier met de SSHU een beheercontract heeft voor 452 studentenkamers. Hoewel dat steeds in alle transparantie met de AW is besproken, vermeld in Jaarverslagen en gevalideerd door de Visitatiecommissie in 2016, heeft de nieuwe interpretatie van de Woningwet hem tot een keuze gedwongen die hij heeft gemaakt voor SSH Utrecht.

Geconstateerd is dat de functie van voorzitter middels een vacature ingevuld moest worden, omdat geen van de zittende RvC leden op dit moment de rol van voorzitter ambieert. Vanaf juni is het proces van werving en selectie van de opvolging van Jan van der Moolen opgestart. Deze procedure heeft geleid tot de benoeming van Eric Koenen tot voorzitter per 24 november 2017, na verkrijging van een positieve zienswijze van de Autoriteit Woningcorporaties op 6 november. De motivering van de benoeming ligt vooral in zijn te verwachten rol en invulling in de verdere ontwikkeling van de RvC als team en daarmee het duurzaam verder versterken van het interne toezicht en het vervullen van de rol van klankbord naar de bestuurder. De raad baseert deze motivering op zijn competenties en ervaring met boardroom counseling bij raden van bestuur en raden van commissarissen bij grote en complexe organisaties.

Vanaf het moment van aftreden van Jan van der Moolen tot het moment van benoeming van Eric Koenen heeft Herman van Kesteren opgetreden als waarnemend voorzitter. Met de aanstelling van Eric Koenen telt de raad opnieuw vijf leden. In de periode van 1 september tot 24 november heeft de raad uit vier leden bestaan. Statutair dient de raad uit vijf tot zeven leden te bestaan. Op het moment dat de raad minder leden telt, behoudt de raad alle rechten en plichten, mits op zo spoedig mogelijke termijn in opvolging voorzien wordt, zoals hier het geval was.

Terugkijkend was 2017 een jaar waarin, zoals hierboven blijkt, de nodige ontwikkelingen zijn geweest in de raad en in het toezicht op Lefier. Tegelijkertijd is gebleken dat de basis in goede governance die de afgelopen jaren in doen en laten en in governancekader en toezicht- en toetsingskader vastgelegd is, ervoor zorgt dat de kwaliteit van het toezicht daardoor niet in het geding komt. De raad constateert dat Lefier, mede door het doorontwikkelplan, goed bezig is zich voor te bereiden op de ontwikkelingen die ook de komende jaren zich zullen manifesteren. Lefier doet dit vanuit een gezonde  financiële uitgangspositie en een organisatie die ook in staat is zich aan te passen aan deze ontwikkeling. Voor het komend jaar zal de raad de inhoudelijke focus houden op de eerder genoemde onderwerpen. Tevens zal het Toezicht- en toetsingskader geactualiseerd worden, en vraagt ook het toezicht op ICT, cyber security en privacy (en de samenhang tussen die onderwerpen) in toenemende mate om aandacht.

Medezeggenschap

Medezeggenschap: Ondernemingsraad Lefier

In het afgelopen jaar heeft de OR naast adviesaanvragen ook een aantal instemmingverzoeken in behandeling genomen. Over de volgende onderwerpen heeft de OR advies uitgebracht:

  • Goed wonen stabiele basis;
  • Wijziging gebiedsteam Emmen;
  • Kaderbrief;
  • Strategisch personeelsbeleid;
  • Organisatiebeeld / Doorontwikkelplan

In het eerste kwartaal van 2018 kan de bestuurder een advies van de OR over het Organisatiebeeld verwachten.

Naast adviesaanvragen heeft de OR in 2017 ook een aantal instemmingverzoeken behandeld. Het betreft de volgende onderwerpen:

  • Herijken gedragswijzer inclusief sanctiebeleid;
  • Arbobeleid inclusief RI&E;

In de overlegvergadering van december heeft de bestuurder zijn instemmingverzoek Gezondheidsmanagement toegelicht. In het eerste kwartaal van 2018 zal de OR hierop een reactie geven.

De OR haalt input op bij medewerkers over de diverse adviesaanvragen en instemmingverzoeken via meedenksessies. Deze wordt verwerkt in de reactie richting de bestuurder.

In 2017 heeft de OR acht overlegvergadering met de bestuurder gehad. Afgezien van de hiervoor genoemde onderwerpen zijn ook thema’s als: werkdruk, werving- en selectiebeleid, nieuwe huisvesting en privacy besproken.

In het afgelopen jaar heeft de OR op drie momenten met een delegatie van de RvC om tafel gezeten. De eerste keer ging het gesprek over de prestaties van de eerste zes maanden van dit jaar. In het tweede gesprek heeft de OR haar feedback over de bestuurder gedeeld met de RvC. Het derde contactmoment was tijdens het artikel 24 overleg.

De OR heeft het afgelopen jaar van twee leden afscheid genomen, namelijk: Annet Witvoet en Daniel Sterkenburgh. In november is een tussentijdse verkiezing georganiseerd om twee nieuwe leden te werven. Dit is deels geslaagd; één collega heeft zich kandidaat gesteld. Van de zes zetels zijn slechts vijf bezet.

De huidige ondernemingsraad bestaat uit de volgende medewerkers: Douwe Bakker, Wilfred Schepers, Former Kuipers, Yvonne Bos en Hugo Kuiper. De OR wordt gefaciliteerd door adviseur / ambtelijk secretaris Conchita Abdoelsaboer.

Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties

Het bestuur van Lefier overlegt structureel met het Noordelijk Overleg Lefier (NOL) en de Klanten Advies Raad (KAR) over haar beleid. Het NOL bestaat uit een vertegenwoordiging van alle huurdersorganisaties in het gebied van Lefier. Het Grobos, de vertegenwoordiger van de studentenhuurders van Lefier, valt ook onder het NOL. De KAR is geen onderdeel van het NOL en is vertegenwoordigt de huurders in Groningen. Twee keer per jaar is er een overleg van NOL, KAR en de bestuurder van Lefier in aanwezigheid van een delegatie van de RvC.

In 2017 zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen:

  • Basiskwaliteit woningen (advies ontvangen)
  • Kaderbrief (advies ontvangen)
  • Klachtenprocedure individuele huurder (advies ontvangen)
  • Jaarverslag/Jaarrekening (presentatie)
  • Huurbeleid (ter info besproken)
  • Nul-op-de-meter-woningen/Duurzaamheid (werkgroep)
  • Sociaal Statuut (werkgroep)
  • Klantstrategie (toehoorder klantarena)
  • Klushuur (advies ontvangen)
  • Passendheidstoets (adviesaanvraag)
  • Verbetering Dagelijks Onderhoud (memo)
  • Administratiekosten bij servicekosten (memo)

Met de huurdersorganisaties zijn in 2017 op een aantal inhoudelijke belangrijke beleidsonderwerpen goede stappen gezet. Een viertal voorbeelden hiervan zijn:

  • Sociaal Statuut: Dit is in 2016 in co-creatie gemaakt met de huurdersorganisaties. Toen is afgesproken de uitvoering van dit sociaal statuut, die rechten en plichten bij renovatie en sloop/nieuwbouw regelt, gezamenlijk te blijven monitoren in de gezamenlijke werkgroep.
  • NOM/Duurzaamheid: In 2017 hebben huurders en Lefier samen een convenant over Nul op de Meter renovaties. Ook hier monitoren huurders en Lefier in een gezamenlijke werkgroep de gemaakte afspraken intensief.
  • Klushuur: Over klushuur is een adviestraject doorlopen. Eén van de huurdersorganisaties (KAR Groningen) heeft negatief geadviseerd, dit was mede aanleiding om in Groningen het klushuurconcept niet verder te ontwikkelen. De huurdersorganisaties verenigd in het NOL hebben onder een viertal voorwaarden positief geadviseerd. Drie van deze voorwaarden (financieel vangnet, afschrijvingstermijn aanpassing ZAV vergoeding) hebben we overgenomen. De laatste voorwaarde, het aanpassen van de ingebruikgevingsovereenkomst omdat de balans tussen verplichtingen en risico’s tussen klushuurder en Lefier te herstellen, hebben we niet één op één overgenomen. Met het overnemen van de andere adviezen konden we beargumenteren dat de balans tussen klushuurder en Lefier al duidelijk verbeterd was. 
  • Basiskwaliteit: naar aanleiding van de adviesaanvraag hebben we gezamenlijke geconcludeerd dat het beter is om niet nu al het beleid af te ronden, maar om te beginnen met een lijst basiskwaliteit, opgesteld in samenwerking met een klankbordgroep vanuit de huurdersorganisaties. Op basis van deze lijst vindt inventarisatie van onze woningen plaats, de conclusies daarvan gebruiken in het definitieve beleidsstuk.

Verklaring bestuur Lefier

In de statuten van Lefier is vastgelegd dat het bestuur jaarlijks een volkshuisvestingsverslag en een jaarrekening oplevert, die moeten voldoen aan de voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen van de Woningwet gelden.

De raad van commissarissen (RvC) verleent de opdracht tot controle van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant.
Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen.

Het bestuur stelt jaarlijks de jaarrekening op, vaststelling van de jaarrekening geschiedt door de raad van commissarissen. Vaststelling en goedkeuring door de bestuurder en de RvC vindt niet plaats tot het moment dat zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant.

Het bestuur van Lefier heeft het jaarverslag 2017 en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende controleverklaring vastgesteld. Het bestuur van Lefier verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Groningen, 20 april 2018

Lex de Boer, bestuurder

 

Verklaring raad van commissarissen Lefier

De leden van de raad van commissarissen van Lefier verklaren kennis te hebben genomen van het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende controleverklaring.

De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag en heeft besloten om de jaarrekening vast te stellen.

Groningen, 20 april 2018
 

E. Koenen (Eric)(M)
 

H. Donkervoort (Ineke) (V)
 

L.T. van Bloois (Leendert)(M)
 

H.W.H.M. van Kesteren (Herman) (M)
 

W. van Gent (Ineke) (V)

Financiën en kengetallen

Financieel beleid

De financiële doelstellingen:

  • Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
  • Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
  • We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting, gegeven een niet meer dan inflatoire huursomstijging op totaalniveau, waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume gemaximeerd is.
  • Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatieresultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren.
  • Lefier wil haar bedrijfslasten en proceskosten in stappen verder laten dalen om uiteindelijk in 2021 een besparing van € 6 miljoen te hebben gerealiseerd. Dit in lijn met de landelijke trend in de Aedes Benchmark. Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.

Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen:

  • Lefier presteert maximaal met haar vermogen
  • Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide
  • Lefier is solvabel


Financial risk ratio's (sturingsvariabelen)

In bovenstaande figuur staan de sturingsvariabelen waaraan minimaal moet worden voldaan. Het huis betreft het samenstel van indicatoren van de Aw en WSW. Lefier neemt deze normen 1 op 1 over.

Meerjarenbegroting 2018-2027

In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de administratieve scheiding van de DAEB- en niet-DAEB activiteiten van Lefier. De tabel hierna geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor DAEB en niet-DAEB afzonderlijk.

Voor de DAEB portefeuille bevinden alle ratio’s zich in 2017/2018 op een niveau dat hoger, respectievelijk lager is dan de betreffende normen. De financiële ratio’s blijven in de loop van de periode op ongeveer hetzelfde niveau. Bij de niet-DAEB portefeuille starten de financiële ratio’s ook op een niveau boven, respectievelijk onder de norm. Bij de niet-DAEB portefeuille zien we echter een zeer sterke verbetering van de financiële ratio’s. Dit is het gevolg van het feit dat de niet-DAEB portefeuille geen groeiambitie heeft in combinatie met een zeer positieve kasstroom. Dit is zichtbaar in het niveau van de financiële ratio’s.

Score op financial risk ratio's op basis van de meerjarenbegroting 2018-2027

Score op financial risk ratio's op basis van de meerjarenbegroting 2018-2027
Financiële ratio's AW-norm 2018 2019 2020 2021 2022
Deelportefeuille DAEB            
ICR ≥ 1,4 2,3 2,7 2,5 2,6 2,3
DSCR ≥ 1,0 1,5 1,7 1,6 1,7 1,6
Solvabiliteit ≥ 20% 35,1 34,4 32,5 32,8 34,3
LTV ≤ 75% 68,2 68,9 72,1 71,9 70,6
Dekkingsratio ≤ 70% 29,3 30,7 32,5 32,9 32,2
             
Deelportefeuille niet-DAEB            
ICR ≥ 1,8 4,5 5,7 6,2 6,9 7,2
DSCR ≥ 1,0 1,0 1,2 1,3 1,3 1,3
Solvabiliteit ≥ 40% 60,6 63,6 66,6 69,5 72,3
LTV ≤ 75% 41,0 38,3 35,6 32,9 30,4
Dekkingsratio ≤ 70% 35,7 32,5 29,7 27,0 24,4

Lefier presteert maximaal met haar vermogen

Bij het opstellen van de portefeuillestrategie worden de wettelijk opgelegde financiële grenzen randvoorwaardelijk getoetst om zo de continuïteit te waarborgen. Op basis van de actuele meerjarenbegroting 2018-2022 betekent dit dat we de komende 5 jaar circa € 0,5 miljard hebben te besteden, rekening houdend met onze ambitie om € 1 miljard te investeren in de komende 10 jaar. Medio 2016 zijn de indicatieve bestedingsruimte en volkshuisvestelijke beklemming geïntroduceerd. In deze bestedingsruimte wordt de maximale ruimte tussen gekozen portefeuillestrategie en maximaal financiële grenzen weergegeven. Met de actuele portefeuillestrategie heeft Lefier deze bestedingsruimte maximaal ingezet in de komende 10 jaar.

Investeringsopgave 2018-2022

Investeringsopgave 2018-2022
Investeringen (x € 1.000) 2018 2019-2022 Totaal
Nieuwbouw 33.365 192.559 225.924
Nul-op-de-meter 36.186 146.792 182.978
NOM-ready 6.666 11.757 18.423
Labelsprong 11.401 3.289 14.690
Kwaliteit, Veiligheid, Gezond en Milieu 7.800 33.046 40.846
Modernisering interieur 5.000 21.185 26.185
Totaal 100.418 408.628 509.046

We sturen op een maximale inzet van ons vermogen door in het 10e prognosejaar van ons Portefeuilleplan de grenzen van het financieel haalbare te hebben opgezocht. De kritische indicator die de inzet beklemd is de LtV van de DAEB portefeuille. Onze investeringsruimte van circa € 1 miljard voor de komende 10 jaar is dan ook de maximale capaciteit met een LtV net onder de 75%.

Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide

Lefier heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. Lefier heeft haar financiële parameters zo ingesteld dat de organisatie de komende jaren financieel gezond blijft en haar plannen kan uitvoeren. Financieel gezond is een randvoorwaarde en geen doel op zich. Het gaat daarbij om de balans tussen aan de ene kant voldoende financiële zekerheid en aan de andere kant optimaal investeren in onze maatschappelijke opgaven.

Interest Coverage ratio (ICR)

De ICR geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Dit kengetal geeft weer in welke mate de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, naast de verschuldigde rente ook voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen.

Lefier is solvabel

De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn.

Solvabiliteit

De normstelling voor niet-DAEB is hoger dan bij DAEB door het uitgangspunt dat niet-DAEB zelfstandig in staat dient te zijn om op termijn bij noodzakelijke (her)financiering commerciële (ongeborgde) financiering te kunnen aantrekken. De bovengrens van 60% voor de niet-DAEB portefeuille geldt alleen in de startsituatie bij scheiding. De ondergrenzen zijn van toepassing voor de gehele horizon. Het uitgangspunt is dat de grenswaarde voor DAEB rekening houdend met het nieuwe waardebegrip gemiddeld een vergelijkbare lat legt als de normen die op bedrijfswaarde (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) waren georiënteerd.

Loan to Value

Loan to Value meet of de schuldpositie van de corporatie in een gezonde verhouding staat tot de lange termijn “kasstromen genererende capaciteit (bedrijfswaarde)” van de vastgoedportefeuille in exploitatie. Meerjarig daalt de lening portefeuille in omvang. Dit zorgt voor een dalende LtV die voldoet aan de norm.

Autoriteit Woningcorporaties

De Autoriteit woningcorporaties valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en is onder gebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport. De Autoriteit houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer. Elk jaar wordt een bedrijfsvergelijking tussen corporaties uitgevoerd. Het jaarlijkse eindrapport “Corporatie in perspectief” laat zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties. Corporatie in Perspectief (CiP) is een uitgave van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) welke door Aedes, samen met het KWH, is opgericht om benchmarken in de corporatiebranche te stimuleren. De CiP is opgebouwd uit cijfers uit de dVi, de dPi en de Aedes Benchmark.

Toekomstige ontwikkelingen rond Verhuurderheffing en Vennootschapsbelasting

De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing 2017 gaat uit van de WOZ-beschikking 2017; deze heeft in beginsel waardepeildatum 1 januari 2016. Voor de verhuurderheffing 2018 en volgende wordt deze WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging. De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. De Eerste Kamer is op 31 januari 2017 akkoord gegaan met de Wet Verhuurderheffing. Daarmee gaat het totale tarief van de heffing verder omhoog. Vanaf 2018 wordt het tarief 0,591% van de WOZ-waarde van een woning. Binnen de Verhuurderheffing is er een Regeling vermindering Verhuurderheffing (RVV). Lefier kan hier gebruik van maken doordat er vermindering mogelijk is voor de sloopopgave in de aangemerkte krimpregio’s en voor nieuwbouw van huurwoningen tot de huurprijs van € 592,- In onderstaande tabel laten we de geprognosticeerde ontwikkeling voor de komende 10 jaar zien.

Ontwikkeling verhuurderheffing

Ontwikkeling verhuurderheffing
Verhuurderheffing (in € 1.000) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Tarief 0,014% 0,381% 0,449% 0,491% 0,536% 0,591% 0,591% 0,592% 0,592% 0,593%
Bruto 372 9.598 10.377 10.942 13.369 15.312 15.860 16.586 17.021 17.516
Verminderingsaftrek 0 0 0 0 ‑123 ‑960 ‑5.750 ‑3.720 ‑1.675 ‑25
Te betalen 372 9.598 10.377 10.942 13.246 14.352 10.110 12.866 15.346 17.491

Vennootschapsbelasting

Het voorgenomen kabinetsbeleid om de rentelasten als fiscale aftrekpost op de VPB te beperken is inmiddels als risico in kaart gebracht. Het financiële effect van dit voornemen op de toekomstige kasstromen van Lefier is groot, naar verwachting € 2,5 miljoen per jaar extra belastingdruk. In de nieuwe doorrekening van onze strategie zullen we deze effecten meenemen. De niet-beïnvloedbare posten in onze exploitatie nemen door dit voornemen verder toe.

Door verliescompensatie uit het verleden is het de verwachting dat de VPB vanaf 2020 tot kasstromen zal leiden.

De financiële druk van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting tezamen op de meerjarenbegroting van Lefier neemt toe. Circa een kwart van onze inkomsten gaan inmiddels naar de staat. Deze kasstromen zijn hiermee niet beschikbaar voor onze wettelijke taak. We zetten ons vermogen, rekening houdend met deze heffing en belasting, maximaal in voor onze maatschappelijke taak.

Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier

Beoordelingsmethoden vastgoed

Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen.

  1. De marktwaarde in verhuurde staat. De reële waarde van het vastgoed in de huidige verhuurde staat waarvoor een commercieel belegger het vastgoed in exploitatie zou willen kopen.
  2. Bedrijfswaarde: de bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen bij doorexploiteren. Hierbij wordt geen rekening gehouden met toekomstig beleid. Deze waarde hanteert de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij de beoordeling en normstelling van de individuele corporatie, de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.
  3. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheid als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. We hanteren het jaar van beschikking. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar ervoor en loopt daarmee twee boekjaren achter op de andere waarderings-momenten.
  4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs (initiële verkrijging of vervaardigingsprijs).

Daarnaast kennen we ook een leegwaarde, fiscale waarde en de volkshuisvestelijke waarde (beleidswaarde) van ons vastgoed. Voor de waardering in de jaarrekening hanteert Lefier de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het Handboek modelmatig waarderen. Vanaf 2016 is deze verplicht voor de sector opgelegd in de Woningwet en verslaggevingsstandaarden.

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat

In bovenstaande figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat.

Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed (en dus ook in de vermogenspositie), en daarmee in de volkshuisvestelijke mogelijkheden van Lefier.

Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven verhuurd worden. Het verschil tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde wordt vooral veroorzaakt doordat in de bedrijfswaarde gerekend wordt met eigen exploitatie cijfers zoals huur, beheer en onderhoud terwijl in de marktwaarde gerekend wordt met marktconforme normen. Deze werkwijze in de bedrijfswaarde is wettelijk geregeld en wordt als zodanig gevolgd.

In de tabellen hierna hebben we de waardering van ons vastgoed op de verschillende grondslagen opgenomen.

Waardering van het vastgoed in exploitatie ultimo jaar

Waardering van het vastgoed in exploitatie ultimo jaar
Waardering vastgoed   Totaal (x € 1 miljoen)     Per woning (x € 1)    
    2017 2016 2015 2017 2016 2015
WOZ-waarde   2.811 2.776 2.917 90.947 89.148 92.924
Marktwaarde   2.503 2.497 2.354 80.991 80.187 74.994
Bedrijfswaarde   1.402 1.394 1.436 45.376 44.778 45.738
Historische kostprijs   1.101 1.093 1.065 35.634 35.099 33.943

Onze vastgoedportefeuille bestaat ultimo 2017 uit de volgende onderdelen:

Waardering per deelportefeuille ultimo jaar

Waardering per deelportefeuille ultimo jaar
Marktwaarde in verhuurde staat (x € 1 miljoen)     2017 2016
Woningportefeuille     2.357,0 2.364,1
BOG/MOG     124,4 111,4
Parkeren     21,9 21,6
totaal     2.503,3 2.497,1

In 2017 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 0,2% marginaal gestegen. De doorslaggevende oorzaak is gelegen in het feit dat met ingang van 2017 op basis van wet- en regelgeving de verkoopbeperking is door gevoerde in de marktwaardebepaling. Dit heeft geresulteerd in een nadelig effect van 5,9%. Dit betekent dat zonder deze beperking de stijging 6,1% zou zijn geweest (gelijk aan de stijging in 2016).Ons Taxatie Management Systeem genereert de uitsplitsing in de factoren die een rol spelen bij de waardeverandering ten opzichte van 2016.

Verloopoverzicht marktwaarde verslagjaar 2017

Verloopoverzicht marktwaarde verslagjaar 2017
Stand per 1 januari 2017     2.497,1  
Voorraadmutaties   7,3   0,3%
Leegwaarde   105,9   4,2%
Discontovoet   26,8   1,1%
Verkoopbeperking   ‑147,0   ‑5,9%
Overig (incl. BOG en parkeren)   13,2   0,5%
Saldo mutaties     6,2 0,2%
Stand per 31 december 2017     2.503,3  

Waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters

Waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters
Woningportefeuille        
Waardering (x € 1 miljoen)        
      2017 2016
marktwaarde in verhuurde staat     2.357,0 2.364,1
waarde op basis van doorexploiteren     2.176,1 2.071,0
waarde op basis van uitponden     2.359,7 2.365,1
leegwaarde     3.324,9 3.138,8
         
parameters        
      2017 2016
IRS (risicovrije rentevoet)     0,33% 0,46%
sectorspecifieke opslag     5,63% 5,50%
opslag object/marktrisico     1,94% 2,14%
totale disconteringsvoet     7,90% 8,10%
         
mutatiegraad     8,84% 8,80%
exit yield     7,41% 7,75%
         
huren (x € 1)        
      2017 2016
contracthuur / OGE     478 466
markthuur / OGE     637 629
maximale huur / OGE     663 651
mutatiehuur / OGE     565 545

In onderstaande grafiek wordt zichtbaar dat de waardeontwikkeling in de afgelopen 3 jaren positief is geweest. De verwachting is dat komende jaren de stijging afvlakt. Van belang is hierbij ook de ontwikkeling op de kapitaalmarkt. Bij een gematigde rentestijging zullen beleggers kiezen voor beter renderend vastgoed.

Bestaande koopwoningen waren in de provincie Groningen in 2017 5,4 procent en in Drenthe 5,9 procent duurder dan in 2016. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. De prijsontwikkeling bij Lefier past in dit beeld.

In onderstaande grafiek komt de lokale marktsituatie tot uitdrukking. De stad Groningen is met haar bedrijvigheid en onderwijsinstellingen een aantrekkelijke vestigingsplaats met hierdoor momenteel een krapte. In de overige gemeentes speelt dit minder en is met name door krimp de marktwaarde lager. Voor de gemeente Slochteren en deels Hoogezand-Sappemeer heeft de aardbevingsproblematiek ook nog een drukkende werking op de marktwaarde.

Treasury

Treasury statuut en treasury jaarplan

Lefier werkt met een treasury statuut en een treasury jaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Financiële instrumenten

In het huidige treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s. Bij het aangaan van nieuwe derivaten-transacties wordt het gebruik verder beperkt door de (actuele) Beleidsregels Derivaten/ Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTiV).

Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory breakclause  na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moet vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni 2013.

De volgende tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2017:

Overzicht payer swaps

Overzicht payer swaps
Nr. Bank Type Coupon Lefier Startdatum Einddatum
        ontvangt    
1 Rabobank Payer swap 3,3350% 3M Euribor 1-7-2011 1-7-2021
2 BNP Paribas Payer swap 3,6375% 3M Euribor 7-9-2012 7-9-2062
3 BNP Paribas Payer swap 3,6675% 3M Euribor 3-6-2013 3-6-2063
             
Nr. Bank Type Volume Marktwaarde    
        31-12-2017 - 100 bp - 200 bp
1 Rabobank Payer swap 25.000 ‑3.340 ‑4.308 ‑5.322
2 BNP Paribas Payer swap 10.000 ‑7.305 ‑13.178 ‑21.882
3 BNP Paribas Payer swap 25.000 ‑18.973 ‑33.991 ‑56.360
Totaal     60.000 ‑29.618 ‑51.477 ‑83.564

Per 31 december 2017 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 29,6 miljoen. De waarde heeft zich daarmee ten opzichte van eind vorig jaar verbeterd. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen.

De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren, daarmee kent Lefier geen open posities.

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2017 (bedragen x € 1.000)

Overzicht gehedgde posities per 31 december 2017 (bedragen x € 1.000)
Nr. en Geldgever Koppeling derivaat Type Lefier betaald Startdatum Einddatum clause Bedrag Spread aanpassing Fixatie periode Opslag
                  %
250 BNG 1 Rabobank Rollover 3M Euribor 1-7-2011 1-7-2021 25.000 1-9-2019 2Y 0,12
251 BNG 2 BNP Paribas Rollover 3M Euribor 7-9-2012 24-5-2021 10.000 7-9-2018 2Y 0,23
252 BNG 3 BNP Paribas Rollover 3M Euribor 3-6-2013 24-11-2020 25.000 3-6-2019 2Y 0,115
            60.000      

Lefier past kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen.

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door de voormalige Fortis Bank en zijn overgenomen door de ABN-Amro.

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2017 (bedragen x € 1.000)

Marktwaarde embedded derivaten per 31 december 2017 (bedragen x € 1.000)
nr geldgever type bedrag ingangsdatum startdatum swaption einddatum swaption strike
206 ABN-AMRO extendible 10.000  2-7-2007 1-7-2032 1-7-2052 4,55%
282 ABN-AMRO extendible 3.500  2-1-2008 2-1-2023 2-1-2053 4,67%
Totaal     13.500         
               
nr geldgever renteconventie 31-12-2017 31-12-2016      
206 ABN-AMRO act/360 ‑4.236  ‑5.040       
282 ABN-AMRO act/360 ‑2.456  ‑2.797       
Totaal     ‑6.692  ‑7.837       

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform RJ 290 zijn de embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd.

Herfinancierings- en tegenpartijrisico

Renterisico (1)

Gezien het kapitaalintensieve karakter van de corporatiesector zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en rente-herzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van.

(1) Business Risk 14 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier
In de periode 2018-2022 is sprake van een hoog risico. Dit wordt veroorzaakt door € 60 miljoen aan variabel rentende leningen die worden afgelost. Deze waren gehedged middels payers swaps.



Renterisico vijfjaarsperioden

(Her)financieringsrisico (2)

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de her-financieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

(2) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)


Renterisico tweejaarsperioden

Situatie Lefier

In 2020 en 2021 wordt er in totaal 60 miljoen aan variabelrentende leningen afgelost. Deze vormen een hedge met de payers swaps die Lefier in bezit heeft. Evenals de financiering worden ook de payers swaps in 2020/2021 afgewikkeld. In onze meerjarenbegroting houden we rekening met deze aflossingen. Lefier stuurt op het voldoen aan de financiële ratio's. Daarmee is het verkrijgen van toekomstige WSW geborgde leningen gegarandeerd.

Tegenpartijrisico (3)

Indien een corporatie liquide middelen voor korte of langere termijn op depot plaatst, loopt de corporatie een tegenpartijrisico. Corporaties die middelen op depot plaatsen bij gegoede tegenpartijen lopen een lager risico dan corporaties die tegoeden plaatsen bij tegenpartijen met een relatief lage kredietbeoordeling. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van derivatentransacties met tegenpartijen, omdat ook hierop een tegenpartijrisico gelopen wordt. Het afsluiten van een derivatentransactie onder een Credit Support Annex (CSA) kan het tegenpartijrisico beperken (hoewel dit het risico mogelijk niet volledig uitsluit).

(3) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

Bij Lefier is geen sprake van een tegenpartijrisico uit hoofde van de treasury instrumenten. We hebben geen liquide middelen in depot en streven naar een continue benutting van de kredietfaciliteit. Daarnaast hebben onze payers swaps een negatieve marktwaarde op basis van de rentecurve per 31 december 2017.

Spreiding vervalkalender leningen- en derivatenportefeuille

In onderstaande grafiek is het liquiditeitsrisico weergegeven voor de huidige leningen- en derivatenportefeuille:

 


Absoluut renterisico (bedragen x  € 1.000)

Stresstest Autoriteit Woningcorporaties

Bij de stresstest wordt de rentecurve per 31 december 2017 gereduceerd met respectievelijk 100 en 200 basispunten. De negatieve rentecurve die voor een gedeelte van de rentecurve geldt wordt gehanteerd voor zowel de variabele rentepoot als de discontering van de kasstromen.

Stresstest per 31 december 2017 (bedragen x € 1.000)

Stresstest per 31 december 2017 (bedragen x € 1.000)
Nr. Bank Type Coupon Lefier ontvangt Startdatum Break clause Volume Marktwaarde per datum breakclause    
                actueel - 100 bp - 200 bp
2 BNP Paribas Payer swap 3,637% 3M Euribor 7-9-2012 24-5-2021 10.000 ‑6.200 ‑11.299 ‑18.633
3 BNP Paribas Payer swap 3,667% 3M Euribor 3-6-2013 24-11-2020 25.000 ‑16.101 ‑29.437 ‑48.796
Totaal               ‑22.301 ‑40.736 ‑67.429

Bovenvermelde stresstest heeft voor Lefier momenteel geen liquiditeitsrisico tot gevolg omdat er geen sprake is van contracten met bijstortingsverplichtingen. Het WSW heeft in 2017 aan Lefier bevestigd dat bij het blijvend voldoen aan de financiële ratio’s de afwikkeling van de mandatory breaks in 2020/2021 kan worden gefinancierd met WSW-geborgde leningen.

Financieel resultaat 2017

Belangrijkste financiële resultaten:

  • Het resultaat na belastingen over 2017 komt uit op € 4,1 miljoen.
  • De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is het afgelopen jaar nagenoeg gelijk gebleven en bedraagt circa € 2,5 miljard.
  • Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 77,5 miljoen positief. Dit is € 4,0 miljoen lager dan de begroting door met name hogere onderhoudsuitgaven (€ 5,5 miljoen), hogere verhuurderheffing (€ 2,3 miljoen), lagere lasten verhuur en beheer door mutatie in de toerekening aan andere activiteiten. Deze laatste wordt hierna nader toegelicht.
  • De netto huuropbrengsten over 2017 komen uit op € 171,7 miljoen (2016: € 172,4 miljoen), een daling van 0,1% doordat Lefier ook in 2017 haar huren niet heeft verhoogd.
  • De ICR is in 2017 gedaald van 2,1 naar 1,9 (norm: 1,4) door licht lagere opbrengsten en hogere onderhoudslasten.
  • De huurderving als gevolg van leegstand is in 2017 stabiel gebleven op 1,6%. De huurachterstand is in 2017 fors gedaald van 2,1% naar 1,6% van de huren inclusief vergoedingen.
  • Lefier heeft ervoor gekozen om in 2017 extra planmatig onderhoud uit te voeren. Een stijging van 12% ten opzichte van voorgaand jaar. Deze lasten zijn onderdeel van het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille.

Samenvatting winst- & en verliesrekening 2017

Samenvatting winst- & en verliesrekening 2017
  Jaarrekening
2017
Begroting 2017 Verschil
       
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 77.598 81.608 ‑4.010
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 107 735 ‑628
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.359 2.395 ‑1.036
waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑39.879 45.167 ‑85.046
netto resultaat overige activiteiten 453 ‑1.427 1.880
overige organisatiekosten ‑5.374 ‑143 ‑5.231
kosten leefbaarheid ‑3.750 ‑3.642 ‑108
saldo financiële baten en lasten ‑28.108 ‑28.546 438
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 2.406 96.147 ‑93.741
belastingen 1.662 ‑8.089 9.751
resultaat deelnemingen ‑0 0 ‑0
RESULTAAT NA BELASTINGEN 4.068 88.058 ‑83.990

De belangrijkste posten welke debet zijn aan het lagere saldo van de exploitatie van de vastgoedportefeuille zijn:

  • lagere huuropbrengsten: -/- € 0,6 miljoen
  • een daling van de lasten verhuur en beheer met € 4,6 miljoen door wijzigingen in de toerekeningen aan andere activiteiten, onder meer zichtbaar zijn de overige organisatiekosten. Deze nieuwe toerekening is in lijn met de door de Autoriteit wonen eind 2017 uitgebrachte handleiding functionele indeling . De bruto organisatiekosten zijn ten opzichte van vorig jaar en € 1,0 miljoen gedaald.
  • De onderhoudslasten zijn in 2017 met 12% gestegen (€ 5,5 miljoen hoger). Met name is er meer uitgegeven aan het onderhoud van het casco van de woning.
  • De overige directe operationele lasten zijn toegenomen met € 2,3 miljoen door een stijging van de verhuurderheffing.
  • Overige mutaties, per saldo € 0,2 miljoen.

Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille is lager dan begroot door hogere marktwaardes voor de eenheden welke zijn verkocht. In 2017 zijn 84 eenheden verkocht, waarvan 68 woongelegenheden. Tezamen met verkopen vanuit de voorraad komt de totale verkoopopbrengst vastgoedportefeuille uit op € 8,8 miljoen, welke hoger is uitgevallen dan begroot (€ 8,2 miljoen) als gevolg van marktontwikkelingen.

De waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille van per saldo € 39,8 miljoen negatief bestaan enerzijds uit niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille door een per saldo nagenoeg gelijkblijvende marktwaarde van de activa. De begroting ging nog uit van een positieve waardeverandering van € 45,1 miljoen bestaande uit -/- € 60,2 miljoen begroot aan overige waardeverandering en € 105,3 miljoen aan marktwaarde ontwikkeling. De marktwaarde welke in de vorige paragraaf nader staat toegelicht, wordt beïnvloed door eisen welke in het handboek marktwaardering voor woningcorporaties zijn gesteld, waaronder het inrekenen van een verkoopbeklemming voor de eerste 7 jaar.

De mutatie van de marktwaarde muteert tevens in de herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen. Dit is het deel van het vermogen welke niet vrij ter beschikking staat. Onder de waardeveranderingen staat ook de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- € 35,6 miljoen). Dit zijn de onrendabele toppen op onze vastgoedprojecten. De kostprijs van de projecten ligt hoger dan de (verwachte) marktwaarde en dit verschil boeken we bij besluitvorming ten laste van het resultaat. Deze post is lager dan begroot doordat niet alle projectbesluiten zijn genomen welke waren begroot. Deze projecten worden merendeels later uitgevoerd dan gepland bij het vaststellen van de begroting.

De hogere organisatiekosten worden volledig veroorzaakt door een gewijzigde definitie. Conform de nieuwe handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties (uitgave november 2017) rekenen we vanaf dit verslagjaar de organisatiekosten, welke niet direct samenhangen met de primaire bedrijfsvoering, toe aan de overige organisatiekosten. Hiermee komt de wijze waarop het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille wordt bepaald meer in lijn met de wijze waarop commerciële vastgoedbeleggers dit presenteren.

 

Lefier in kerncijfers

  31-12-2017     31-12-2016
Aantal verhuureenheden in exploitatie DAEB Niet-DAEB totaal  
Zelfstandige huurwoningen 25.446 1.085 26.531 26.578
Onzelfstandige woongelegenheden (incl. intramuraal zorgvastgoed) 3.090 0 3.090 3.452
subtotaal woongelegenheden 28.536 1.085 29.621 30.030
Parkeervoorzieningen 0 3.373 3.373 3.377
Bedrijfsmatig onroerend goed 0 272 272 218
Maatschappelijk onroerend goed 85 0 85 93
Overig bezit 54 160 214 159
subtotaal niet-woongelegenheden 139 3.805 3.944 3.847
Totaal 28.675 4.890 33.565 33.877
         
Aantal gewogen verhuureenheden 28.717 2.064 30.781 31.141
         
Aantal zelfstandige woningen naar huurprijsklasse        
Goedkoop     5.689 5.473
Betaalbaar     19.081 19.266
Duur tot huurtoeslaggrens     1.167 1.237
Duur boven huurtoeslaggrens     594 602
Totaal     26.531 26.578
* inclusief 38 niet-geliberaliseerde huurcontracten per 31-12-2016        
         
Volkshuisvestelijke prestaties        
Aantal opgeleverde koop woongelegenheden     13 0
Aantal opgeleverde huur woongelegenheden     93 83
Aantal aangekochte woongelegenheden     1 0
Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf € 20.000)     298 308
Aantal woningen nul-op-de-meter (Stroomversnelling)     40 42
Aantal woningen toegevoegd d.m.v. transformatie     0 0
Aantal verkochte zelfstandige woongelegenheden     54 137
Aantal verkochte onzelfstandige woongelegenheden     14 0
Aantal Te Woon     0 ‑11
Aantal gesloopte zelfstandige woongelegenheden     88 95
Aantal gesloopte onzelfstandige woongelegenheden     311 0
         
Verhuur        
Totale huurachterstand     2.853 3.796
Huren en vergoedingen     183.364 183.799
Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen     1,6% 2,1%
Totale huurderving     2.981 2.985
Huurderving in % van huren en vergoedingen     1,6% 1,6%
Gemiddelde netto huurprijs van de woningen     483 480
% van de maximale huurprijs van de woningen     70,8% 70,5%
         
Woningexploitatie per gewogen verhuureenheid        
Huren     5.577 5.535
Onderhoud, inclusief kosten eigen werkapparaat     1.633 1.440
Leefbaarheid     122 147
Beïnvloedbare bedrijfslasten*     569 726
Niet-beïnvloedbare bedrijfslasten     416 429
Verhuurderheffing     432 351
Saldo woningexploitatie / direct rendement     2.406 2.442
         
      31-12-2017 31-12-2016
Organisatie        
Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal     327,5 347,4
Gemiddeld aantal fte's in verslagjaar     333,1 350,1
         
Aantal VHE (gewogen) per fte     92,4 88,9
Personeelskosten per fte     78.685 78.153
Huisvestingskosten per fte     2.700 3.236
Bruto-bedrijfskosten per fte     111.538 109.133
         
Balans en resultaten        
Eigen vermogen     1.692.240 1.688.172
Voorzieningen     29.368 26.970
Balanstotaal     2.605.965 2.586.770
Huren     171.675 172.367
Vergoedingen     8.187 8.642
Vennootschapsbelasting     1.662 7.827
Jaarresultaat     4.068 165.297
         
Waardering bezit in exploitatie        
Historische kostprijs     1.101.386 1.093.019
Bedrijfswaarde (per ultimo boekjaar)     1.402.493 1.394.431
Woz-waarde (peildatum 1 januari 2016)     2.811.000 2.776.172
Marktwaarde in verhuurde staat     2.503.280 2.497.089
Marktwaarde in verhuurde staat in % van de woz-waarde     89% 90%
         
Financiële continuïteit        
Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde     64,9% 65,3%
Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde     39,3% 39,5%
Interest Coverage Ratio (ICR)     1,9 2,1
Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid     54.978 54.210
         
Treasury        
Loan to Value o.b.v. bedrijfswaarde     58,2% 58,1%
Loan to Value o.b.v. marktwaarde     32,6% 32,5%
Leningenportefeuille o/g     813.929 804.265
Benutting kredietfaciliteit     1.828 6.349
Leningen per gewogen verhuureenheid (in € )     26.443 25.826
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)     3,46 3,56
Gemiddelde restant looptijd in jaren     17 17,1
Duration     9,3 8,6

Risico en beheersing

Inleiding

Voor Lefier is het belangrijk zicht te hebben op de risico’s, de getroffen beheersmaatregelen en restrisico's. Het risicomanagementsysteem ondersteunt hierbij. Het proces wordt beschreven in het risicomanagementbeleid, dat voortkomt uit de strategie en doelen, alsmede uit de risicocultuur van Lefier. In 2017 hebben we de strategische risico’s herijkt en deze verder uitgediept.

In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten en basisprincipes van risicomanagement bij Lefier, vervolgens beschrijven we de risico’s waar Lefier mee te maken heeft op strategisch en operationeel niveau.

Visie, missie en strategie

Risicomanagement bij Lefier kent de volgende basisprincipes:

  • De 'Three Lines of Defense', waarbij de 1e lijn (het management) zowel verantwoordelijk is voor het managen van kansen als risico’s binnen de gestelde risicobereidheid, zodanig dat Lefier redelijkerwijs in staat is haar doelstellingen te behalen;
  • De risicomanagement cyclus, waarbij uitgaande van de doelstellingen van Lefier, risico’s worden geïdentificeerd, de risicobereidheid wordt bepaald, formuleren van beheersmaatregelen, monitoren en rapporteren, etc. In de risicomanagement cyclus wordt aangesloten bij de Planning & Control cyclus van Lefier.
  • Een procesgerichte benadering met betrekking tot de operationele risico’s waarbij naar de risico’s binnen een proces gekeken wordt en de beheersmaatregelen in onderlinge samenhang worden vastgesteld en bewaakt.

Integraal risicomanagement

Lefier streeft bij het vaststellen van haar doelstellingen naar een gezond evenwicht tussen het realiseren van (maatschappelijke) prestaties en de beheersing van risico’s. Lefier brengt jaarlijks de strategische risico’s rondom de geformuleerde doelstellingen in kaart. In een strategische risicokaart wordt de kans en de mogelijke impact van de verschillende geïdentificeerde risico’s weergegeven. Daarbij is gekeken naar de bruto kans en impact van het risico (zie figuur).

Het bestuur en de directieleden evalueren jaarlijks de strategische risico's in een gezamenlijk assessment. Hierbij worden de strategische risico’s bekeken en indien nodig gewijzigd of aangevuld. De risico’s worden jaarlijks beoordeeld op kans en impact.

Maatregelen gericht op het beheersen van risico’s zijn een integraal onderdeel van onze organisatie. Processen en procedures zijn in evenwicht met de doelstellingen van onze organisatie en de daaraan gerelateerde risico's.

Strategische bruto risicokaart - 2017

Lefier heeft op basis van de gesignaleerde risico’s haar risicobereidheid geformuleerd. Deze risicobereidheid geeft aan wat de aard en omvang van de risico’s is die Lefier bereid is aan te gaan bij het bereiken van haar bedrijfsdoelstellingen. Deze risicobereidheid is kwantitatief van aard (veelal in financiële termen als solvabiliteit, liquiditeit of maximaal operationeel verlies) en ook kwalitatief als het gaat om bijvoorbeeld reputatierisico’s en maatschappelijk presteren.

Risicomanagement op operationeel niveau is het dagelijkse risicobeheer in de primaire en ondersteunende processen of in projecten. Dit zijn voornamelijk risico’s als gevolg van het falen van mensen, systemen of processen of gebeurtenissen van buiten af.

Het management van de afzonderlijke bedrijfsonderdelen van Lefier is verantwoordelijk voor het identificeren van deze risico's, het inrichten van de maatregelen om de risico’s te beheersen en de periodieke rapportage over het verloop van de risico’s aan de hand van risico gerelateerde indicatoren.

Strategische risico's

Vanuit onze strategische risico inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. In de afgelopen periode is aan deze risicogebieden aandacht besteed. Lefier heeft gewerkt aan verbetering van de beheersing van de strategische risico’s, hetgeen onder andere terug is te zien in de samenwerking tussen de afdelingen bij de doorontwikkeling van Lefier in de zes ontwikkellijnen. Aan de andere kant zijn er exogene factoren die van invloed zijn op onze risico’s. Onder andere door de jaarlijkse omgevingsanalyse volgen we deze ontwikkelingen en bepalen we hoe we hier op kunnen en willen anticiperen. Deze omgevingsanalyse geeft ons belangrijke terugkoppeling over de beheersing van onze strategische risico’s. Begin 2018 kijken we weer vooruit. Zijn onze strategische risico’s nog voldoende actueel? Of zijn er risico’s die minder strategisch blijken te zijn. Dit zal uiteindelijke resulteren in de herijking van onze strategische bruto risicokaart.

We zien vooruitgang op een aantal strategische risicogebieden. We ontwikkelen beleid op diverse onderwerpen zoals kwaliteitsbeleid, huurbeleid, woonlastenbeleid en energiebeleid. Daarnaast wordt steeds meer invulling gegeven aan de verschillende strategische thema’s binnen Lefier zoals beschikbaarheid van woningen en betaalbaarheid. We weten steeds beter wat onze ambities zijn en hoe we deze willen bereiken.

We bepalen onze eigen koers als het gaat om ambities op het gebied van duurzaamheid maar hebben te maken met (externe) ontwikkelingen in de landelijk en regionale politiek. We volgen economische en technologische ontwikkelingen en bepalen hierin onze eigen strategie: volgen of voorop lopen. We kunnen steeds beter zichtbaar maken en aantonen dat we voldoen aan wet- en regelgeving. We weten waar onze risicogebieden zitten en wie verantwoordelijk is voor de acties.

We boeken vooruitgang op de beheersing van de risicogebieden taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en interne communicatie en samenwerking. Met een hernieuwde gedragswijzer, klokkenluidersregeling en een vertrouwenspersoon scheppen we goede kaders voor de normen en waarden van Lefier.

Een aantal risico’s worden nog onvoldoende beheerst dat wil zeggen het netto risico valt nog buiten onze risicobereidheid:

  • Kwaliteit/duurzaamheid: we hebben nog het nodige te doen zoals de opgaven met betrekking tot duurzaamheid. De beheersing van dit risico heeft een directe relatie met onze prestatie afspraken. Lefier bepaald hierin haar eigen koers, vanuit het opgestelde energiebeleidsplan, maar heeft wel te maken met diverse gemeenten met eigen ambities.
  • Kwaliteit medewerkers: Dit is in beeld gebracht en uitgewerkt in het strategisch personeelsbeleid. Hieruit zullen we acties moeten formuleren om de gestelde doelstellingen te bereiken.
  • Maatschappelijk ondernemerschap: door intern verhoogde aandacht voor dit onderwerp realiseren we ons beter welke opgave we hier nog hebben. Het meetbaar maken van de balans tussen financieel en maatschappelijk rendement en de verdere uitwerking van het ondernemerschap is onderhanden en wordt op operationeel niveau verder uitgewerkt.
  • Vastgoedbeheer: Inzicht in de kwaliteit van het interieur en de kwaliteit van het casco van ons bezit kan worden verbeterd. Dit heeft consequenties voor de sturing op uitgaven aan onderhoud en het maken van keuzes en afwegingen.

Risico’s die op dit moment nog buiten onze risicobereidheid vallen accepteren we tijdelijk, wetende dat acties in gang zijn gezet om deze risico’s te beheersen, zodanig dat deze in afzienbare tijd binnen onze risicobereidheid vallen.

Operationele risico's

Uit onze operationele risico inventarisatie en de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal risico's nog buiten onze risicobereidheid vallen. De beleidsuitgangspunten zijn helder evenals de beschrijving en opzet van de processen. Met name de uitvoering van de processen, zoals in opzet beschreven, zal moeten bijdragen aan verbetering van de interne beheersing van de risico's, op die onderwerpen waar we nog buiten onze risicobereidheid acteren. We kunnen concluderen dat er voldoende voortgang zit in acties om de interne beheersing van risico's te verbeteren. In 2018 houden we alle operationele processen tegen het licht, hierbij kijken we met name naar het ‘slimmer’ inrichten van onze operationele processen. Onderdeel hiervan is ook beheersing van operationele risico’s en het inrichten van interne beheersmaatregelen.