Beschikbaarheid

Blijven investeren in ons gebied

Onze ca. 30.000 woningen liggen in vijf verschillende gemeenten in Groningen en Drenthe. Het is veel werk om dit bezit bij de tijd te houden. Daarom investeren we de komende 10 jaar ongeveer € 1 miljard.

Onze woningen in de vijf verschillende gemeenten staan in een gebied dat hemelsbreed ongeveer honderd kilometer is. De wensen en eisen lopen daarom erg uiteen. We hebben te maken met groei en krimp, met vergrijzing, met aardbevingen en met ruimtelijke ontwikkelingen als de trek naar de stad. We hebben nieuwbouwwoningen, maar ook oud bezit. We moeten dus selectief kijken hoe we het geld gaan uitgeven. Gaan we verduurzamen, gaan  we nieuw bouwen of slopen, en waar gaan we verkopen?

Natuurlijk werken we hierbij nauw samen met onze partners:  huurders en huurdersorganisaties, gemeenten en zorgorganisaties.

Krimpgebieden en anticipeergebieden

In Nederland maken we onderscheid tussen krimp- en anticipeergebieden. Dit zijn regio's die kampen met bevolkingsdaling of die daar in de toekomst mee te maken krijgen. De overheid wil krimp- en anticipeergebieden leefbaar houden. De gebieden waar de bevolkingskrimp het sterkst is, zijn de topkrimpgebieden. In deze gebieden daalt de bevolking met 16% tot 2040, zo is de verwachting. Vooral gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en Noord- en Oost-Groningen hebben te maken met een dalend aantal inwoners. Daarnaast zijn er gebieden waar de bevolking nu nog niet daalt, maar in de toekomst wel. Dit zijn de anticipeergebieden. De verwachting is dat hier het aantal inwoners tot 2040 met 4% daalt.

In haar werkgebied heeft Lefier te maken met één krimpgebied: Oost-Groningen (gemeente Stadskanaal) en één anticipeergebied: Drenthe-Oost (gemeenten Borger-Odoorn en Emmen). Vanuit Drenthe is een lobby gestart om alsnog krimpstatus te krijgen, omdat de bevolking harder daalt dan in 2015 door de Minister is vastgesteld. Krimpstatus heeft organisatorische en financiële voordelen ten opzichte van anticipeerstatus. Samen met de betrokken gemeenten, provincie en collega-corporaties heeft Lefier zich sterk gemaakt voor deze lobby. Dit heeft geleid tot een unaniem door de Tweede Kamer aangenomen motie om dat te regelen. Als Drenthe-Oost een krimpstatus krijgt, kunnen wij ons transformatieprogramma (sloop-nieuwbouw) tegen veel lagere kosten en daardoor sneller en beter realiseren.

Woningvoorraad Lefier in deze gebieden
De (verwachtte) krimp heeft gevolgen voor onze woningvoorraad. De krimp is vooral in het buitengebied van de gemeenten Stadskanaal, Borger-Odoorn en Emmen. In de plattelandsdorpen hebben we daardoor naast onze kwalitatieve opgave ook een kwantitatieve opgave. Daarom anticiperen we op krimp door te slopen en minder woningen terug te bouwen. Samen met de gemeenten laten we woningmarktonderzoeken uitvoeren waarmee we de bevolkingsontwikkeling en veranderende woningmarkt nauwlettend kunnen monitoren.

Netwerken
Lefier neemt deel aan verschillende netwerken en samenwerkingsverbanden op het gebied van krimp. Dit gebeurt op bestuurlijk niveau (stuurgroep Regionaal Woon en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen, Stuurgroep Vitaal Platteland Drenthe) en ambtelijk niveau (samenwerkingsverband anticipeerregio Drenthe-Oost, Kennisnetwerknetwerkkrimp Noord-Nederland). Andere deelnemers zijn provincies, gemeenten, collega-corporaties en onderwijsinstellingen.

Bezit Lefier

Lefier heeft in totaal 26.531 zelfstandige woningen in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Slochteren en Stadskanaal. Daarnaast heeft Lefier 3.090 onzelfstandige woongelegenheden, voornamelijk voor jongeren- en studentenhuisvesting in de stad Groningen (2.650) en een aantal eenheden in verzorgingstehuizen. Ook heeft Lefier 3.944 niet-woongelegenheden zoals garages, bedrijfsruimtes en maatschappelijk vastgoed.

Bezit Lefier op 31-12-2017

Bezit Lefier op 31-12-2017
Bezit lefier Aantal
Zelfstandige woningen  26.531 
Onzelfstandige woningen  3.090 
Subtotaal woongelegenheden  29.621 
Bedrijfsruimte  486 
Parkeerplaatsen  3.373 
Maatschappelijk onroerend goed  85 
Subtotaal niet-woongelegenheden  3.944 
Totaal  33.565 

Zelfstandige woningen   Verdeling naar huurklasse      
    Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens
    t/m € 414,02 t/m € 635,05 t/m € 710,68 boven € 710,68
Borger-Odoorn  1.140   176   927   28   9 
Emmen  9.484   1.293   7.756   340   95 
Groningen  7.416   2.528   4.148   350   390 
Hoogezand-Sappemeer  3.371   777   2.391   183   20 
Slochteren  1.123   246   828   41   8 
Stadskanaal  3.997   669   3.031   225   72 
   26.531   5.689   19.081   1.167   594 

Nieuwbouw

In 2017 heeft Lefier 93 sociale huurwoningen opgeleverd:

  • 12 woningen aan de Oosterhamriklaan in Groningen. Dit is een invulling van eengezinswoningen in de Korrewegwijk.
  • 23 woningen aan de Houtmanstraat in Hoogezand-Sappemeer. Dit is een vervangen van oudere eengezinswoningen. De woningen zijn aardbevingsbestendig en zijn energiezuinig (nul op de meter) uitgevoerd.
  • 58 woningen in Gorecht West in Hoogezand-Sappemeer. De buurt Gorecht West wordt in 10 jaar tijd opgeknapt. De meeste woningen worden vervangen. Dit is de 2e fase. De bestaande woningen zijn gesloopt en vervangen door 58 nieuwe aardbevingsbestendige woningen.

De opleveringen van 5 woningen aan de Badstraat in Musselkanaal, 14 woningen aan de Chrysantstraat in Nieuw-Buinen en 8 woningen aan de Zandlaan in Nieuw-Amsterdam is doorgeschoven naar 2018 omdat de afspraken met de aannemers meer tijd in beslag heeft genomen. De transformatie van 15 woningen in Oldersheem in Nieuw-Amsterdam zijn ook doorgeschoven naar 2018. Dit heeft te maken met afstemmen van de voorbereiding met de opdrachtgeven die meer tijd heeft gekost.

In 2017 zijn 13 koopwoningen aan de Bandoengstraat in Groningen opgeleverd waarvan 6 verkocht in 2017.

Sloop en herstructurering

Afgelopen jaar had Lefier een ambitieus programma voor het slopen en herstructureren van 399 woningen. Dit bestond voor een groot deel uit het transformeren van 1 complex namelijk de Duindoornflat in Groningen (313 eenheden). Bij dit complex worden kleine eenheden omgezet naar grotere eenheden. In 2017 zijn in totaal 88 woningen gesloopt, namelijk 12 in Borger-Odoorn, 26 in Hoogezand-Sappemeer, 2 in Groningen, 32 in Stadskanaal en 16 in Emmen. En er is 1 niet-woning gesloopt in Groningen.

Verkoop

We waren van plan om 64 sociale huurwoningen te verkopen. In 2017 zijn er 84 eenheden verkocht, waaronder 54 sociale huurwoningen. Aan de Bandoengstraat in Groningen zijn 6 nieuwbouwwoningen verkocht. De andere woningen in dit project waren reeds in 2016 verkocht. Het project Bandoengstraat was daarmee begin 2017 definitief uitverkocht. Met name in Groningen is het aantal verkochte woningen lager dan vooraf gepland.

Nieuwbouw, sloop en woningverbetering

Grondposities

Lefier heeft in het werkgebied verschillende braakliggende percelen in eigendom. Het betreft hier locaties die in het verleden zijn aangekocht of vrij zijn gekomen na sloop van woningen. Het gaat om ca 50 grondposities en 27,8 hectare. Lefier is van plan haar grondlocaties actief te beheren en niet onbenut te laten. Dit kan door deze te benutten voor projectontwikkeling, te verkopen of te ruilen. Sommige grondposities worden tijdelijk gebruikt voor andere maatschappelijke activiteiten. In 2017 zijn 3 percelen verkocht in Onstwedde, Siddeburen en Erica.

Volkshuisvestelijke prestaties in 2017 (woongelegenheden)

Volkshuisvestelijke prestaties in 2017 (woongelegenheden)
  Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand-Sappemeer Slochteren Stadskanaal Totaal
Aantal opgeleverde koop woongelegenheden     13       13
Aantal opgeleverde huur woongelegenheden     12 81     93
Aantal aangekochte woongelegenheden     1       1
Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (Vanaf € 20.000)   1 297       298
Aantal woningen nul-op-de-meter (stroomversnelling)   6 24     10 40
Aantal woningen toegevoegd d.m.v. transformatie             0
Aantal verkochte zelfstandige woongelegenheden 1 19 27 5 2   54
Aantal verkochte onzelfstandige woongelegenheden     14       14
Aantal gesloopte zelfstandige woongelegenheden 12 16 2 26   32 88
Aantal gesloopte onzelfstandige woongelegenheden     311       311

Volkshuisvestelijke prestaties in 2017 (niet-woongelegenheden)

Volkshuisvestelijke prestaties in 2017 (niet-woongelegenheden)
  Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand-Sappemeer Slochteren Stadskanaal Totaal
Aantal verkocht   3 8 3 2   16
Aantal gesloopt     1       1

Toewijzing woningen

Toewijzing sociale huurwoningen in 2017

Lefier wil ervoor zorgen dat mensen met een lager inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Dat is onze kerntaak. Daarom gelden er regels voor het passend toewijzen van woningen. Door ‘passend toewijzen’ krijgen huurders een woning waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. 95% van de huurders met recht op huurtoeslag moet een woning toegewezen krijgen met een passende huurprijs. In 2017 hebben we definitief bepaald dat we geen onderscheid maken in de volgordebepaling tussen huurders met recht op huurtoeslag en huurders zonder recht op huurtoeslag. Hierdoor blijven er ook voor woningzoekenden zonder recht op huurtoeslag voldoende betaalbare woningen beschikbaar.

In 2017 is 99,0% van de vrijgekomen sociale huurwoningen passend toegewezen. Met dit percentage voldoet Lefier aan de norm die bepaalt dat woningcorporaties 95% van hun woningen passend moeten toewijzen. In totaal kregen 3.056 aantal van onze sociale huurwoningen een andere huurder. Onderstaande tabel laat zie dat Lefier ruimschoots voldoet aan de doelstelling. Dit is tegelijkertijd aanleiding geweest om te besluiten dat we vanaf 2018 meer en beter gebruik willen maken van de 5% ruimte die we hebben. Deze ruimte kunnen we gebruiken om een aantal knelpunten op te lossen.

Toewijzing woningen in 2017     Huurprijs (€)      
  < 414,02 € 414,02 - € 592,55 € 592,55 - € 635,05 € 635,05- € 710,68 > € 710,68 Totaal
Eenpersoonshuishoudens            
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 22.200 1.314 639 5 3 0 1.961
onder AOW-grens, inkomen > € 22.200 35 95 12 38 56 236
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 22.200 3 92 1 0 0 96
boven AOW-grens, inkomen > € 22.200 3 18 3 3 7 34
Subtotaal 1.355 844 21 44 63 2.327
             
Tweepersoonshuishoudens            
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 30.150 60 209 3 2 3 277
onder AOW-grens, inkomen > € 30.150 6 40 12 28 64 150
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 30.175 2 72 0 1 1 76
boven AOW-grens, inkomen > € 30.175 0 27 5 16 10 58
Subtotaal 68 348 20 47 78 561
             
Drie- en meerpersoonshuishoudens            
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 30.150 14 128 99 12 0 253
onder AOW-grens, inkomen > € 30.150 4 15 8 22 5 54
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 30.175 0 3 1 0 0 4
boven AOW-grens, inkomen > € 30.175 0 1 0 2 0 3
Subtotaal 18 147 108 36 5 314
             
Toewijzing bijzondere doelgroepen            
Aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen (exclusief statushouders)           88
             
Totaal aantal toewijzingen 2017 1.441 1.339 149 127 146 3.202

Passend toewijzen

Bijzondere doelgroepen

Lefier verhuurt, veelal op verzoek of indicatie van een zorginstelling, woningen aan huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben. Bijvoorbeeld vanwege een medische indicatie, woonbegeleiding , of ‘tweede kans beleid’. Tweede kans beleid geeft  huurders die eerder uit hun woning gezet zijn, een kans om onder voorwaarden een nieuwe woning krijgen. In 2017 hebben we 88 woningen verhuurd aan deze groepen. Lefier werkt daarbij samen met instellingen die zorgen voor de zorg of begeleiding van de betreffende huurder. Ook zijn we onder andere samen met de gemeente Groningen partner in het experiment ‘Weer Thuis in de Wijk’ van Platform 31. Dit project ondersteunt mensen die vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang weer zelfstandig gaan wonen. Hiervoor stellen we in 2018 woningen beschikbaar en ontwikkelen we arrangementen voor een zachte landing in de wijk.

Statushouders

Samen met de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders ofwel vergunninghouders. We doen dit op verzoek van gemeenten, die een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep. Lefier ziet statushouders als primaire doelgroep van beleid en zien het als onze opdracht om statushouders te voorzien van een woning. De taakstelling voor 2017 was bijna de helft lager dan in de jaren daarvoor. Dit komt doordat de toestroom van vluchtelingen naar Europa flink is gedaald.

In 2017 heeft Lefier 166 woningen verhuurd aan statushouders. We hebben daarin minimaal 427 personen gehuisvest. Waarschijnlijk zijn het er meer geweest omdat nareizigers wel in onze woningen zijn komen te wonen maar wij daarvan niet door alle gemeenten op de hoogte worden gesteld. Voor nareizigers is geen nieuwe woning nodig, zij trekken in de woning waar hun partner / gezin al woont. Deze personen tellen wel mee in de gemeentelijke realisatie van de taakstelling. Ongeveer 8 procent van de vrijgekomen woningen zijn verhuurd aan statushouders in 2017. Het met urgentie huisvesten van deze doelgroep heeft nauwelijks invloed gehad op de wachttijden voor andere woningzoekenden. Vaak hebben buurtgenoten een positieve bijdrage geleverd aan de integratie van de nieuwkomers in de buurt. Er zijn bijvoorbeeld bijeenkomsten georganiseerd om elkaar en elkaars cultuur te leren kennen.  

In 2017 is het in alle gemeenten waar Lefier werkzaam is, gelukt om de taakstelling te realiseren. Dit was inclusief het saldo van 2016 (te weinig gehuisveste personen in 2016). In de meeste gemeenten zijn meer personen gehuisvest in vergelijking met de taakstelling. Het aantal wordt verrekend met het jaar daarop. In de gemeenten Groningen, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal is hierdoor een ruime voorsprong opgebouwd voor 2018.

De afspraken en realisatie per gemeente zijn in onderstaande tabel inzichtelijk gemaakt.

Huisvesting statushouders

Huisvesting statushouders
  Taakstelling gemeente in personen Verdeelsleutel corporaties Taakstelling Lefier in personen Realisatie door Lefier 2017 in personen (en woningen)
Borger-Odoorn 46 Lefier 51% Woonservice 49% 23 31 (8)
Emmen 205 Lefier 70% Domesta 26% Woonservice 4% 144 143 (71)
Groningen 292 Lefier 25% 73 65 (38)
Hoogezand-Sappemeer 58 Lefier 67% Groninger Huis 33% 39 59 (13)
Slochteren 36 Lefier 100% 36 32 (10)
Stadskanaal 76 Lefier 90% Woonservice 10% 68 97 (26)

Woonruimteverdeelsysteem

Met collega corporaties uit Drenthe hebben we verder vorm gegeven aan gezamenlijke woonruimteverdeling. In januari is de website Drenthehuurt opgeleverd. Drenthe huurt is een samenwerkingsverband van zeven Drentse woningcorporaties. Met de website Drenthe Huurt willen de corporaties het zoeken van een huurwoning in Drenthe makkelijker maken. Dit doen we door op de website Drenthe Huurt alle huurwoningen te tonen die beschikbaar zijn. In 2018 onderzoeken de gezamenlijke Drenthe woningcorporaties of een gezamenlijk systeem voor het verdelen van de woonruimte mogelijk is.

 

Wonen en zorg

We zijn een inclusieve huisvester en hebben in 2017 we verder invulling gegeven aan dit begrip. We hebben geconcludeerd dat het onder andere betekent dat we mensen met een zorgbehoefte huisvesten. Zo hebben we voor de gemeenten waarin we actief zijn besloten hoeveel woningen we beschikbaar stellen voor de uitstroom van cliënten uit Beschermde Woonvormen en Maatschappelijke Opvang en we met onze sociale partners arrangementen gaan ontwikkelen voor een zachte landing in de wijk.

Daarnaast hebben we de risico’s van onze woonzorgportefeuille inzichtelijk gemaakt en hebben we beheersmaatregelen getroffen voor de complexen waar we de meeste risico’s lopen.  Met betrekking tot het langer zelfstandig thuiswonen voor ouderen hebben we in de gemeenten Stadskanaal en Midden-Groningen een (algemeen) woningmarktonderzoek uitgevoerd. Eén van de uitkomsten is dat we daar de komende jaren het aantal nultredenwoningen (beperkt) gaan uitbreiden.